Sąd Okręgowy we Wrocławiu Wydział I Cywilny w składzie:
Przewodniczący: SSO Dominika Romanowska
po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym 26 listopada 2021 r. we Wrocławiu sprawy z powództwa M.G. jako reprezentanta grupy, w skład której wchodzą: [dane 21 członków grupy] przeciwko (…) Sp. z o. o. Sp. k. z siedzibą w I. o zapłatę,
Powód M. G. jako reprezentant grupy wniósł o zasądzenie od strony pozwanej (…) sp. z o.o. sp. k. z siedzibą w I. kwoty po 11.340 zł na rzecz członków podgrupy 1: [dane 2 członków grupy], kwoty po 10.430 zł na rzecz każdego z członków podgrupy 2: [dane 2 członków grupy] kwoty po 9.557 zł na rzecz każdego z członków podgrupy 3: [dane 3 członków grupy] kwoty po 10.342 zł na rzecz każdego z członków podgrupy 4: [dane 2 członków grupy] kwoty po 11.357 zł na rzecz każdego z członków podgrupy 5: [dane 2 członków grupy] kwoty po 10.922 zł na rzecz każdego z członków podgrupy 6: [dane 2 członków grupy] kwoty po 11.826 zł na rzecz każdego z członków podgrupy 7: [dane 2 członków grupy], kwoty po 10.327 zł na rzecz każdego z członków podgrupy 8: [dane 2 członków grupy], kwoty po 9.557 zł na rzecz każdego z członków podgrupy 9: [dane 2 członków grupy], kwoty po 11.658 zł na rzecz każdego z członków podgrupy 10: [dane 2 członków grupy]. Powód zastrzegł przy tym, że w przypadku gdy członkowie danej grupy pozostają we wspólności majątkowej małżeńskiej, koniecznym będzie solidarne zasądzenie na ich rzecz żądanych kwot. Ponadto powód wniósł o zasądzenie od pozwanego kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego w wysokości 20 % zasądzonej łącznie kwoty.
W uzasadnieniu powód podał, że członkowie grupy zawarli z deweloperem (…) sp. z o.o. sp. k. z siedzibą I. umowy sprzedaży nieruchomości położonych w S. przy ul. (…) (gmina K.), wybudowanych w ramach przedsięwzięcia „(…)”, które obejmowało budowę 10 budynków jednorodzinnych i 10 garaży wolnostojących dwustanowiskowych. Umowy sprzedaży nieruchomości zawierały zapis dotyczący konsekwencji niewłaściwego wykonania umowy przez dewelopera, polegającego na opóźnieniu w przekazaniu nieruchomości lub zawarciu Umowy Przeniesienia Własności, w postaci kary umownej w wysokości 0,02% wpłaconych kwot za każdy rozpoczęty dzień opóźnienia, począwszy od 30 września 2016 r. Pozwany deweloper pomimo zobowiązania nie zapewnił podłączenia instalacji gazowej do nieruchomości, o której mowa w Prospekcie Informacyjnym, stanowiącym załącznik do umowy deweloperskiej, uniemożliwiając prawidłowy i kompletny odbiór wybudowanych nieruchomości. Członkowie grupy skierowali do strony pozwanej wezwanie do zapłaty kary umownej, które jednak pozostało bezskuteczne.
W dalszej części powód wskazał, że niedochowanie terminów przez pozwaną należy traktować jako brak należytej staranności ze strony profesjonalisty, zaś próbę przerzucenia przez nią winy za niewłaściwe wykonanie umowy na podmiot trzeci – spółkę gazownictwa – za niedopuszczalną. Pozwana jako podmiot profesjonalny powinna była bowiem ustalać ewentualne terminy umowne z uwzględnieniem ryzyka związanych z tego typu działalnością. Ponadto termin przyłączenia instalacji gazowej był kilkakrotnie przesuwany i deweloper miał wiedzę odnośnie przekroczenia deklarowanej daty kompletnego odbioru nieruchomości.
W okresie zwłoki dewelopera z prawidłowym wydaniem nieruchomości mieszkańcy zmuszeni byli podejmować na własną rękę działania celem ogrzewania swoich nieruchomości alternatywnymi źródłami energii oraz ponosić związane z tym koszty.
W odpowiedzi na pozew strona pozwana wniosła o oddalenie powództwa w całości, zasądzenie od powoda kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych oraz zobowiązanie powoda do złożenia kaucji na zabezpieczenie kosztów procesu na podstawie art. 8 ust. 1 ustawy o dochodzeniu roszczeń w postępowaniu grupowym w brzmieniu z dnia wniesienia pozwu.
Strona pozwana przyznała, że łączyły ją z członkami grupy umowy deweloperskie, a następnie umowy przeniesienia własności samodzielnych lokali mieszkalnych położonych w S. przy ul. (…). Zaprzeczyła jednak, aby wykonała te umowy w sposób uzasadniający żądanie przez nabywców kary umownej. Wskazała, że wszystkie lokale zostały wydane nabywcom do dnia 20 września 2016 r., a większość z nich została odebrana przez nabywców w lipcu 2016 r. Nabywcy mając pełną informację o tym, że instalacje gazowe w domach i instalacja gazowa na osiedlu nie są jeszcze podłączone do sieci gazowej, zdecydowali się na wcześniejszy odbiór lokali na własne żądanie.
Dalej strona pozwana argumentowała, że zwyczajowo umożliwia nabywcom lokali ich odbiór przed zgłoszeniem zakończenia budowy w celu wykonania prac wykończeniowych ze względu na część prac, które nabywcy muszą wykonać przed uzyskaniem pozwolenia na użytkowanie zgodnie z zawartą umową deweloperską. Także powód i pozostali członkowie grupy odebrali lokale na swój wniosek przed formalnym zakończeniem budowy i korzystali z lokali zgodnie z ich przeznaczeniem już od jesieni lub zimy 2016 r., po wykonaniu przez siebie prac wykończeniowych. Wobec tego w ocenie strony pozwanej nie została spełniona przesłanka kary umownej w postaci opóźnienia z winy dewelopera w przekazaniu nabywcy lokalu mieszkalnego. Pozwana podniosła także, iż nabywcy lokali nie ponosili zwiększonych kosztów ogrzewania lokali z powodu braku podłączenia osiedla do sieci gazowej, bowiem wszystkie koszty z tego tytułu ponosił deweloper, który zapewnił instalację tymczasowych zestawów butli oraz zawarł umowę z dostawcą gazu w butlach. Nabywcy mieli także możliwość zawarcia umów o dostawę energii elektrycznej i wody oraz odprowadzania ścieków, odpowiednio od sierpnia i września 2016 r.
Następnie strona pozwana podniosła, że przyczyną opóźnienia w uzyskaniu przez nią formalnego zakończenia budowy i uzyskania potwierdzenia braku sprzeciwu Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego na zgłoszeniu zakończenia prac budowlanych było wyłącznie niewykonanie sieci gazowej przez (…) Sp. z o.o., czego skutkiem było niezapewnienie dostaw gazu do instalacji gazowej na osiedlu. Pozwana przygotowała się bowiem do realizacji inwestycji polegającej na budowie osiedla domów jednorodzinnych przy ul. (…) w S. i dołożyła wymaganej staranności w celu realizacji swoich zobowiązań. Działka nr (…), na której zostało wybudowane osiedle mieszkaniowe, w którym zamieszkuje powód i pozostali uczestnicy grupy, stanowiła własność spółki (…) Sp. z o.o. (…) z siedzibą we W.. Spółka ta przygotowała wstępny etap prac związanych z budową osiedla domów jednorodzinnych, tj. projekt budowlany i uzyskała jego zatwierdzenie wraz z pozwoleniem na budowę zespołu 10 budynków jednorodzinnych wraz z wewnętrzną infrastrukturą techniczną. Aby uzyskać pozwolenie na budowę, należało zapewnić kompletną dokumentację projektową, do której należy m. in. zapewnienie dostaw mediów, w tym dostaw gazu.
W związku z tym (…) Sp. z o.o. (…) uzyskała w dniu 1 października 2014 r. warunki przyłączenia do sieci gazowej, a w dniu 21 listopada 2014 r. podpisała z (…) Sp. z o.o. umowę o przyłączenie do sieci gazowej, której przedmiotem było przyłączenie do sieci gazowej (…) instalacji gazowej (…) Sp. z o.o. (…) wykonanej w 10 budynkach mieszkalnych jednorodzinnych w S., ul. (…). Zgodnie z umową przyłączenie miało zostać zrealizowane do dnia 30 kwietnia 2016 r., przy czym zastrzeżono, iż termin ten może ulec zmianie w przypadku wystąpienia niekorzystnych warunków atmosferycznych.
W dniu 8 maja 2015 r. strona pozwana kupiła od (…) Sp. z o.o. (…) nieruchomość, na której rozpoczęta była budowa osiedla. Następnie 10 maja 2015 r. pozwana zawarła z (…) Sp. z o.o. (…) ramową umowę o współpracy, a w dniu 1 czerwca 2015 r. została wydana decyzja o przeniesieniu decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego i pozwoleniu na budowę na pozwaną. Pozwana podkreśliła, że do dnia 30 kwietnia 2016 r. instalacja gazowa powinna być w całości wykonana, a w terminie do 30 lipca 2016 r. powinna zostać zawarta umowa sprzedaży gazu i rozpoczęty pobór gazu. Prace projektowe napotykały jednak na problemy formalne oraz techniczne przy planowanej pierwotnie nitce sieci gazowej, ponieważ okazało się, że Starostwo Powiatowe we W. nie wyraża zgody na przebieg sieci przez ulicę (…) w S., która była w poprzednim roku gruntownie wyremontowana. Pomimo tego cały czas trwały prace i uzgodnienia, zaś deweloper także brał udział w działaniach i w celu przyspieszenia realizacji wystąpił o zgodę współwłaścicieli nieruchomości przy ulicy (…) w S., która była brana przez (…) Sp. z o.o. pod uwagę jako alternatywna droga przyłączenia osiedla do sieci, o wyrażenie zgody na przeprowadzenie przez działkę drogową gazociągu. Aby uzyskać zgodę mieszkańców, deweloper zobowiązał się utwardzić nawierzchnię ulicy (…) na swój koszt. Deweloper uzyskał wstępną zgodę właścicieli, jednak ostatecznie (…) Sp. z o.o. nie zaaprobowała takiego przebiegu sieci. Pomimo intensywnych działań strony pozwanej i inwestora zastępczego odcinek gazociągu, do którego można by przyłączyć instalację gazową budynków wybudowanych przez dewelopera, nie został wybudowany w terminie. Na skutek pytań dewelopera (…) Sp. z o.o. w dniu 2 czerwca 2016 r. oświadczyła, że z przyczyn formalno-prawnych nie zrealizuje przyłączenia budynków do sieci w umówionym terminie i wskazała termin 31 grudnia 2016 r. jako zmieniony termin.
Ostatecznie ustalono, że (…) sp. z o.o. (…), działając dla strony pozwanej, wykona wszystkie potrzebne czynności, tj. kupi wykonany projekt, uzyska jako inwestor pozwolenie na budowę oraz wykona wszystkie potrzebne prace w terenie. W celu dokończenia prac projektowych i uzgodnień zawarto umowę z dotychczasowym projektantem sieci – Biurem (…). Z uwagi na to, że Starostwo Powiatowe we W. przy uzgadnianiu przebieg trasy gazociągu zmieniło sposób wykonania części prac z wykopu otwartego na przecisk sterowany, koszty wykonania prac były znacznie wyższe, a prace znacznie bardziej skomplikowane. Mimo tego koszt i nakład organizacyjny poniósł samodzielnie deweloper. Strona pozwana zaznaczyła, że tylko dzięki dużej aktywności inwestora wszystkie uzgodnienia i decyzje były wydawane w trybie pilnym, w kilka dni po złożeniu wniosku. Następnie niezwłocznie po uzyskaniu ostatecznego pozwolenia na budowę z dnia 8 listopada 2016 r. przystąpiono do wykonania prac budowlanych, które zakończyły się w dniu 23 i 24 marca 2017 r. Niezwłocznie po tym inwestor zawiadomił Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w Powiecie (…) o zakończeniu budowy.
Jak wynika zatem z powyższego, cała procedura od wykonania i uzgodnienia projektu budowlanego do zakończenia i odbioru prac budowlanych zajęła 6 miesięcy, co oznacza, że pierwotny harmonogram prac założony przez stronę pozwaną i inwestora zastępczego był całkowicie realny i przygotowany w sposób staranny i należyty. Na wykonanie prac projektowych i budowlanych przez (…) Sp. z o.o. było przewidziane 17 miesięcy (od początku grudnia 2014 r. do końca kwietnia 2016 r.), czyli prawie trzykrotnie więcej, niż faktycznie prace trwały. Nie można więc zarzucić stronie pozwanej nieprawidłowego planowania inwestycji czy niezachowania należytej staranności, wymaganej od profesjonalisty. Opóźnienia w przeprowadzeniu działań przez (…) Sp. z o.o. nie tylko nie były zawinione, ale nawet nie zależały w żaden sposób od inwestora, który nie miał wpływu na działania tej spółki, jednak zadbał o zawarcie umowy i wpisanie do niej odpowiednich terminów z wyprzedzeniem, które powinno spowodować prawidłowe wykonanie umowy. Gdy okazało się, że nie zostało to wykonane, inwestor z pełnym zaangażowaniem i determinacją podjął wszelkie możliwe działania, aby możliwie skrócić czas opóźnienia, ponosząc przy tym znaczące koszty dodatkowe Ponadto cały czas utrzymywał kontakt z nabywcami lokali, a jego przedstawiciele mailowo, telefonicznie oraz osobiście udzielali wyjaśnień i informacji. W tych okolicznościach, zdaniem pozwanej, nie można zgodzić się z tezą pozwu, że deweloper nie dochował należytej staranności, wymaganej od profesjonalisty.
W piśmie procesowym z dnia 27 sierpnia 2020 r. powód odniósł się do odpowiedzi na pozew, zaprzeczając twierdzeniom strony pozwanej, że wywiązała się ona z obowiązku wydania nabywcom lokali zgodnie z umową, tj. w stanie nadającym się do korzystania z rzeczy zgodnie z jej przeznaczeniem w terminie przewidzianym w umowie deweloperskiej do dnia 30 września 2016 r. Wskazał na różnicę pomiędzy wydaniem lokali w stanie umożliwiającym wykonanie prac wykończeniowych – do 31 lipca 2016 r., a ostatecznym ich wydaniem nabywcom w stanie umożliwiającym korzystanie z nieruchomości zgodnie z przeznaczeniem – do 30 września 2016 r. Zaznaczył, iż niezbędnym dla prawidłowego korzystania z lokalu mieszkalnego jest m. in. zakończenie prac związanych z przyłączeniem osiedla do sieci gazowej, co nastąpiło dopiero z końcem marca 2017 r.
Dalej powód zaprzeczył, aby stosowane przez pozwaną tymczasowe rozwiązanie polegające na dostarczaniu gazu z butli i ogrzewaniu w ten sposób nieruchomości nie wiązało się dla nabywców lokali z żadnymi dodatkowymi kosztami czy też niedogodnościami. Stosowany przez pozwaną sposób dogrzewania nie był równie wydajny, jak prawidłowo wykonane przyłącze do sieci gazowej. Ponadto nabywcy, dbając o swoje zdrowie oraz chcąc uniknąć chociażby pojawienia się wilgoci w domach, musieli posiłkować się elektrycznymi urządzeniami generującymi ciepło, gdyż ogrzewanie z instalacji pobierającej gaz z butli było niewystarczające.
Powód zarzucił pozwanej, że postawiła ona nabywców nieruchomości w sytuacji, w której mogli oni albo nie odebrać lokali z uwagi na brak przyłącza gazowego, co oznaczałoby, że to nabywcy nie wywiązali się z postanowień umowy deweloperskiej, albo odebrać lokale ze świadomością, że sieć gazowa nie jest ukończona. Nabywcy zostali więc niejako zmuszeni przez pozwaną do odbioru lokali w ich ówczesnym stanie, zaś okoliczność, że nastąpiło to przed dniem 30 września 2016 r., nie zmienia faktu, iż odbiór ten oraz stan lokali był niezgodny z umową. Zdaniem powoda działania nabywców nie można w żadnym razie poczytywać jako zgody na użytkowanie lokali bez przyłącza do sieci gazowej i zwolnienia pozwanej z odpowiedzialności za niewywiązanie się z umowy.
Również fakt poinformowania nabywców o opóźnieniu w ukończeniu budowy nie znosi odpowiedzialności pozwanej z tytułu kar umownych. Pozwana w przedmiotowym stosunku łączącym ją z powodami jest podmiotem zdecydowanie silniejszym i to pozwana ustalała wszelkie terminy odbiorów, natomiast nabywcy nie mieli realnego wpływu na harmonogram prac. Tym bardziej należy oczekiwać od pozwanej, że będzie wywiązywać się z wiążących obie strony terminów wyrażonych w umowie. Wobec ustalenia na dzień 30 września 2016 r. terminu odbioru lokali nabywcy mogli oczekiwać od pozwanej, że w tej dacie będą mogli zamieszkać w zakupionych domach i w oparciu o tak ustalony harmonogram organizowali swoje zobowiązania. Fakt, że osiedle nie posiadało w tej dacie przyłącza do sieci gazowej, jest równoznaczny z tym, że lokale nie zostały wydane w stanie zgodnym z umową, tj. w stanie nadającym się do korzystania z rzeczy zgodnie z jej przeznaczeniem.
Jednocześnie bez znaczenia dla odpowiedzialności pozwanej pozostaje przebieg negocjacji ze spółką (…) sp. z o.o., z którą pozwana łączyła umowa w zakresie wykonania instalacji gazowej na potrzeby osiedla. Prace te nie zostały bowiem wykonane w terminie, a nadto w dniu oddania lokali nabywcom, tj. 30 września 2016 r., instalacja gazowa nie była gotowa, a mieszkańcy musieli korzystać z tymczasowych rozwiązań. Przyjąć zatem należy, że pozwana nie wykazała skutecznie braku swojej odpowiedzialności za opóźnienie prac budowlanych, a tym samym nienależyte wykonanie umowy z powodami. Odpowiedzialność dłużnika za osoby wykonujące na jego rachunek zobowiązanie opiera się na zasadzie ryzyka. Dłużnik odpowiada więc za działania i zaniechania takich osób niezależnie od tego, czy sam ponosi jakąkolwiek winę w niewykonaniu lub nienależytym wykonaniu zobowiązania lub czy powierzył wykonanie zobowiązania osobie profesjonalnie do tego przygotowanej. Wykluczone jest więc powoływanie się przez dłużnika na brak winy w nadzorze bądź brak winy w wyborze.
Sąd ustalił następujący stan faktyczny :
Strona pozwana (…) sp. z o.o. z siedzibą w I. prowadzi działalność gospodarczą, w ramach której w celach zarobkowych buduje, adaptuje, wyodrębnia i sprzedaje lokale i budynki. W latach 2015-2016 pozwana spółka realizowała inwestycję polegającą na budowie osiedla domów jednorodzinnych na nieruchomości położonej w S., gm. K., działka nr (…), obejmującą budowę zespołu 10 budynków mieszkalnych dwulokalowych wolnostojących i 10 garaży wraz z infrastrukturą techniczną.
Bezsporne
W dniu 21 listopada 2014 r. (…) Sp. z o.o. (…) Z siedzibą we W., będąca właścicielem nieruchomości położonej w S., stanowiącej działkę nr (…), zawarła z (…) Sp. z o.o. z siedzibą we W. umowę o przyłączenie do sieci gazowej, której przedmiotem było przyłączenie do sieci gazowej (…) Sp. z o.o. instalacji gazowej (…) Sp. z o.o. (…), wykonanej w 10 budynkach mieszkalnych jednorodzinnych w S., ul. (…). Zgodnie z umową przyłączenie miało zostać zrealizowane do dnia 30 kwietnia 2016 r. W umowie wskazano, że termin ten może ulec zmianie w przypadku wystąpienia niekorzystnych warunków atmosferycznych, a nadto zawarto zobowiązanie podmiotu przyłączanego do zawarcia umowy sprzedaży gazu lub umowy kompleksowej i do rozpoczęcia poboru paliwa w terminie 90 dni od dnia wykonania przyłączenia.
Dowód:
umowa o przyłączenie do sieci gazowej z dnia 21.11.2014 r. – k. 383-384v.
Decyzją z dnia 7 kwietnia 2015 r. Burmistrz Miasta i Gminy K. uzgodnił trasę oraz wyraził zgodę na budowę odcinka sieci gazowej (…) wraz z przyłączami gazu w celu zasilenia zespołu budynków jednorodzinnych, zlokalizowanych na działce nr (…) w miejscowości S., w zakresie zlokalizowania niezbędnej infrastruktury w pasie drogowym drogi (ul. (…)) położonej na działce gminnej nr (…) dr w obrębie S., według przedłożonego do uzgodnienia projektu zagospodarowania terenu, zachowując podane domiary i uwzględniając zapisy uzgodnienia.
Dowód:
decyzja Burmistrza Miasta i Gminy K. z dnia 7.04.2015 r. – k. 387
08 maja 2015 r. strona pozwana nabyła od (…) Sp. z o.o. (…) z siedzibą we W. nieruchomość stanowiącą działkę nr (…), a następnie 10 maja 2015 r. zawarła z nią ramową umowę o współpracy, której przedmiotem było określenie zasad współpracy dotyczących realizacji budowy osiedla domów jednorodzinnych, mającego powstać na zakupionej przez pozwaną nieruchomości.
01 czerwca 2015 r. Starosta Powiatu (…) wydał decyzję nr (…) o przeniesieniu decyzji Starosty Powiatu (…) nr (…)2014 r. z 30 grudnia 2014 r. o pozwoleniu na budowę zespołu 10 budynków mieszkalnych dwulokalowych wolnostojących i 10 garaży wraz z wewnętrzną infrastrukturą techniczną, na działce nr (…), położonej w obrębie S., gm. K., z adresata tej decyzji, tj. spółki (…) Sp. z o.o. (…) Z siedzibą we W. na wnioskodawcę, tj. (…) Sp. z o.o. Sp. k. z siedzibą we W..
Dowód:
ramowa umowa o współpracy z dnia 10.05.2015 r. – k. 388-390 decyzja Starosty Powiatu (…) nr (…) z dnia 1.06.2015 r. – k. 391
W okresie od 29 czerwca 2015 r. do 9 maja 2016 r. w Kancelarii Notarialnej (…) we W. przed notariuszem J. T. bądź zastępcą notarialnym M. S. (2) powodowie – członkowie grupy zawarli z pozwanym deweloperem (…) sp. z o.o. z siedzibą w I. umowy deweloperskie, w ramach których deweloper zobowiązał się zrealizować przedsięwzięcie „(…)”, obejmujące budowę 10 budynków jednorodzinnych i 10 garaży wolnostojących dwustanowiskowych, a po zakończeniu przedsięwzięcia przenieść na poszczególnych nabywców odrębną własność określonych lokali mieszkalnych z pomieszczeniami przynależnymi w postaci garażu i komórki, wraz z odpowiednimi udziałami we współwłasności nieruchomości wspólnej. Prace budowlane w ramach opisanego przedsięwzięcia zostały rozpoczęte dnia 1 czerwca 2015 r., natomiast termin zakończenia prac planowany był na dzień 30 czerwca 2016 r.
Deweloper zobowiązał się protokolarnie udostępnić nabywcom w terminie do 30 lipca 2016 r. lokale mieszkalne w celu przeprowadzenia w nich w terminie do dwóch miesięcy prac związanych z wykończeniem kuchni oraz pomieszczeń sanitarnych, polegających na montażu kotła gazowego c.o. wraz z grzejnikami, muszli, zlewozmywaka i kuchenki, z zachowaniem określonych w umowie zasad (§ 7 umowy).
Strony ustaliły, że odbiór lokali mieszkalnych przez nabywców nastąpi po upływie 14 dni od doręczenia Powiatowemu Inspektorowi Nadzoru Budowlanego w Powiecie (…) zawiadomienia o zakończeniu budowy, jeżeli organ w tym terminie nie wniesie sprzeciwu, najpóźniej w terminie do dnia 30 września 2016 r. Jednocześnie nabywcy mogli wystąpić do dewelopera z wnioskami o odbiór lokali mieszkalnych przed zawiadomieniem Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w Powiecie (…) o zakończeniu budowy, nie wcześniej jednak niż po zakończeniu budowy budynków mieszkalnych (§ 8 umowy).
W terminie do 30 dni od uzyskania zaświadczenia o samodzielności lokali mieszkalnych deweloper miał obowiązek poinformować nabywców w drodze poczty elektronicznej o możliwości zawarcia umowy przeniesienia własności, przy czym umowa ta miała zostać zawarta najpóźniej do dnia 30 kwietnia 2017 r. (§ 9 umowy).
Strony zastrzegły, że w przypadku opóźnienia dewelopera w przekazaniu lokalu mieszkalnego lub w przypadku opóźnienia w zakresie terminu zawarcia umowy przeniesienia własności, nabywcy przysługuje kara umowna w wysokości 0,02 % wpłaconych kwot za każdy rozpoczęty dzień opóźnienia. Kara nie podlegała przy tym kumulacji, co oznaczało, że w przypadku opóźnienia w przekazaniu lokalu mieszkalnego i opóźnienia w zakresie terminu zawarcia umowy przeniesienia własności naliczana była jedynie kara w wysokości 0,02 % wpłaconych kwot za każdy rozpoczęty dzień opóźnienia (§ 10 ust. 1). Nabywcy nie przysługiwała kara umowa, jeżeli do przesunięcia terminu odbioru lokalu mieszkalnego lub podpisania umowy przeniesienia własności doszło z przyczyn niezależnych od dewelopera, w szczególności z powodu opóźnienia w zapłacie ceny przez nabywcę (§ 10 ust. 2). Natomiast w przypadku opóźnienia nabywcy w zakresie terminu zawarcia umowy przeniesienia własności, deweloperowi przysługiwała kara umowna w wysokości 0,02 % należnych zgodnie z harmonogramem płatności kwoty za każdy rozpoczęty dzień opóźnienia, począwszy od dnia wyznaczonego przez dewelopera do odbioru lub podpisania umowy. Kara nie podlegała kumulacji, co oznaczało, że w przypadku opóźnienia w przekazaniu do odbioru i opóźnienia w zakresie terminu zawarcia umowy przeniesienia własności naliczana była jedynie kara w wysokości 0,02 % wpłaconych kwot za każdy rozpoczęty dzień opóźnienia (§ 10 ust. 3). Deweloperowi nie przysługiwała kara umowna, jeżeli do przesunięcia terminu odbioru lub podpisania umowy przeniesienia własności doszło z przyczyn niezależnych od nabywcy (§ 10 ust. 4).
Strony uzgodniły ponadto, że przed zawarciem umowy przeniesienia własności nieruchomość mogła zostać obciążona służebnością na rzecz dostawców mediów, w szczególności energii elektrycznej, wody, gazu, telekomunikacji i internetu (§ 14 umowy).
Dowód:
umowy deweloperskie wraz z załącznikami – k. 107-300
Odcinek gazociągu (…), do którego miała zostać przyłączona instalacja gazowa budynków wzniesionych na nieruchomości położonej w S., stanowiącej działkę nr (…), nie został zrealizowany w terminie określonym w umowie o przyłączenie do sieci gazowej z dnia 21 listopada 2014 r. Pismem nadanym 2 czerwca 2016 r. (…) Sp. z o.o. poinformowała (…) Sp. z o.o. (…), że z przyczyn formalnoprawnych nie zrealizuje przyłączenia obiektów do sieci gazowej w umówionym terminie oraz określiła nowy termin przyłączenia na dzień 30 grudnia 2016 r. W odpowiedzi (…) Sp. z o.o. (…) oświadczyła, że nie odstępuje od umowy o przyłączenie do sieci gazowej.
Dowód:
pismo (…) Sp. z o.o. z dnia 2.06.2016 r. – k. 394
pismo (…) Sp. z o.o. (…) z dnia 27.06.2016 r. – k. 395
W okresie od 24 czerwca 2016 r. do 7 września 2016 r. pozwany deweloper udostępnił nabywcom lokale mieszkalne w celu przeprowadzenia w nich prac związanych z wykończeniem kuchni oraz pomieszczeń sanitarnych. Z przekazania lokali każdorazowo sporządzany był protokół odbioru, w którym wskazano wykonane przez dewelopera prace budowlane. Ponadto nabywcy podpisali przygotowane przez dewelopera oświadczenia, w których wskazano m.in. że nabywcy zostali prawidłowo powiadomieni o terminie odbioru lokali oraz że w rozumieniu zawartej ze stroną pozwaną umową deweloperską budowa została zakończona, a budynek odebrany. Niektórzy z nabywców wnosili także zastrzeżenia co do prawidłowości wykonania poszczególnych prac bądź ich niewykonania przez dewelopera, zaś deweloper zobowiązywał się do usunięcia uznanych przez niego wad w terminie 30 dni od podpisania protokołu odbioru.
Dowód:
protokoły odbioru lokali mieszkalnych wraz z załącznikami oraz zastrzeżeniami – k. 322-369
Deweloper, uwzględniając potrzebę ogrzewania lokali po ich udostępnieniu nabywcom, w trakcie wykonywania prac wykończeniowych przez nabywców dostarczył gaz w butlach, a także zgodził się partycypować w kosztach zakupu dalszych butli. W dniu 13 października 2016 r. zawarł z firmą (…) A. C. z siedzibą w W. umowę kupna-sprzedaży gazu płynnego propan-butan oraz gazów technicznych. Deweloper informował również nabywców na bieżąco o stanie prac związanych z budową sieci gazowej.
Dowód:
umowa sprzedaży gazów z dnia 13.10.2016 r. – k. 370-371
korespondencja pomiędzy deweloperem a nabywcami – k. 403-412
W dniu 16 stycznia 2017 r. powodowie – członkowie grupy, działając za pośrednictwem pełnomocnika, skierowali do strony pozwanej przedsądowe wezwania do zapłaty kar umownych przewidzianych w umowach deweloperskich, zarzucając pozwanej nieprzekazanie nieruchomości zgodnie z umową, tj. w stanie zupełnym, nadającym się do korzystania zgodnego z przeznaczeniem rzeczy (z uwagi na brak kompletnej instalacji gazowej) w ustalonym w umowach terminie – do dnia 30 września 2016 r.
W odpowiedzi strona pozwana odmówiła spełnienia żądań powodów, wskazując na brak podstaw do zapłaty kar umownych z uwagi na przekazanie i odebranie przez nabywców lokali mieszkalnych w terminie ustalonym w umowach deweloperskich. Zaznaczyła także, iż nabywcy posiadali wiedzę o tym, że budowa formalnie nie została jeszcze zakończona, lecz pomimo tego faktu zdecydowali się dokonać odbiorów swoich lokali.
Dowód:
przedsądowe wezwania do zapłaty powodów wraz z odpowiedzią pozwanej – k. 58-106
Decyzją nr (…) z dnia 9 września 2016 r. Zarząd Powiatu (…) wyraził zgodę na lokalizację gazociągu (…) w pasie drogi powiatowej nr (…), dz. nr (…), obręb S., gm. K..
Prace związane z budową odcinka gazociągu (…) wraz z przyłączami gazu (…) zostały zakończone w dniu 23 marca 2017 r. i tego samego dnia do Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w Powiecie (…) wpłynęło zawiadomienie strony pozwanej o zakończeniu budowy zespołu 10 budynków mieszkalnych dwulokalowych wolnostojących i 10 garaży wraz z infrastrukturą techniczną, zlokalizowanych na działce nr (…) w S..
Dowód:
decyzja Zarządu Powiatu (…) nr (…) z dnia 9.09.2016 r. – k. 396
dziennik budowy nr (…) – k. 400-401v.
zawiadomienie o zakończeniu budowy z dnia 23.03.2017 r. – k. 402
W dniu 10 kwietnia 2017 r. deweloper poinformował nabywców o możliwości odebrania dokumentów w celu podpisania indywidualnej umowy na dostawę gazu z (…) S.A., zaś w dniu 19 kwietnia 2017 r. o gotowości zawierania umów przenoszących własność lokali przy ul. (…) w S., począwszy od 26 kwietnia 2017 r.
Dowód:
wiadomość e-mail strony pozwanej z dnia 10.04.2017 r. – k. 413
wiadomość e-mail strony pozwanej z dnia 19.04.2017 r. – k. 415
Powództwo zasługiwało na częściowe uwzględnienie.
W niniejszej sprawie członkowie grupy dochodzili roszczeń w ramach postępowania regulowanego ustawą z dnia 17 grudnia 2009 r. o dochodzeniu roszczeń w postępowaniu grupowym. Ustawa ta normuje sądowe postępowanie cywilne w sprawach, w których są dochodzone roszczenia jednego rodzaju, przez co najmniej 10 osób, oparte na tej samej lub takiej samej podstawie faktycznej (postępowanie grupowe). Postępowanie grupowe w sprawach o roszczenia pieniężne jest dopuszczalne tylko wtedy, gdy wysokość roszczenia każdego członka grupy została ujednolicona poprzez zrównanie wysokości roszczenia dochodzonego przez członków grupy lub podgrupy. Ujednolicenie wysokości roszczeń może nastąpić w podgrupach, liczących co najmniej 2 osoby.
Powód M. G. jako reprezentant grupy wniósł o zasądzenie od strony pozwanej (…) sp. z o.o. sp. k. z siedzibą w I. kwoty po 11.340 zł na rzecz członków podgrupy 1: [dane 2 członków grupy], kwoty po 10.430 zł na rzecz każdego z członków podgrupy 2: [dane 2 członków grupy], kwoty po 9.557 zł na rzecz każdego z członków podgrupy 3: [dane 3 członków grupy], kwoty po 10.342 zł na rzecz każdego z członków podgrupy 4: [dane 2 członków grupy], kwoty po 11.357 zł na rzecz każdego z członków podgrupy 5: [dane 2 członków grupy], kwoty po 10.922 zł na rzecz każdego z członków podgrupy 6: [dane 2 członków grupy], kwoty po 11.826 zł na rzecz każdego z członków podgrupy 7: [dane 2 członków grupy], kwoty po 10.327 zł na rzecz każdego z członków podgrupy 8: [dane 2 członków grupy], kwoty po 9.557 zł na rzecz każdego z członków podgrupy 9: [dane 2 członków grupy], kwoty po 11.658 zł na rzecz każdego z członków podgrupy 10: [dane 2 członków grupy].
Uzasadniając tak sformułowane roszczenia powód wskazał, że członkowie grupy zawarli z deweloperem (…) sp. z o.o. sp. k. z siedzibą I. umowy sprzedaży nieruchomości położonych w S. przy ul. (…), gm. K., wybudowanych w ramach przedsięwzięcia „(…)”, które obejmowało budowę 10 budynków jednorodzinnych i 10 garaży wolnostojących dwustanowiskowych. Umowy deweloperskie zawierały zapis dotyczący konsekwencji niewłaściwego wykonania umowy przez dewelopera, polegającego na opóźnieniu w przekazaniu nieruchomości lub zawarciu Umowy Przeniesienia Własności, w postaci kary umownej w wysokości 0,02% wpłaconych kwot za każdy rozpoczęty dzień opóźnienia, począwszy od 30 września 2016 r. Pozwany deweloper pomimo zobowiązania nie zapewnił podłączenia instalacji gazowej do nieruchomości, o której mowa w Prospekcie Informacyjnym, stanowiącym załącznik do umowy deweloperskiej, uniemożliwiając prawidłowy i kompletny odbiór wybudowanych nieruchomości. W tej sytuacji zdaniem powoda uzasadnione jest naliczenie kar umownych za okres od dnia 30 września 2016 r. do dnia wydania nabywcom lokali w stanie nadającym się do korzystania zgodnie z ich przeznaczeniem, tj. do chwili zakończenia prac związanych z przyłączeniem osiedla do sieci gazowej, co nastąpiło dopiero z końcem marca 2017 r.
Strona pozwana, wobec tak sformułowanych roszczeń, wniosła o oddalenie powództwa w całości jako bezzasadnego, wskazując na brak podstaw do zapłaty kar umownych z uwagi na przekazanie i odebranie przez nabywców lokali mieszkalnych w terminie ustalonym w umowach deweloperskich. Zaznaczyła, iż nabywcy posiadali pełną informację o tym, że instalacje gazowe w domach i instalacja gazowa na osiedlu nie są jeszcze podłączone do sieci gazowej, lecz mimo tego zdecydowali się na wcześniejszy odbiór lokali na własne żądanie. Nadto pozwana podniosła, że zgodnie z umowami deweloperskimi kara umowna nie przysługiwała nabywcom, jeżeli do przesunięcia terminu odbioru doszło z przyczyn niezależnych od dewelopera. Z uwagi zaś na to, że problemy z przyłączeniem gotowej instalacji gazowej na terenie nieruchomości do sieci gazowej spowodowane były wyłącznie przez działania lub zaniechania (…) Sp. z o.o., w ocenie pozwanej brak jest podstaw do naliczenia kar umownych także z tego powodu. Pozwana zaznaczyła również, że nabywcy lokali nie ponosili zwiększonych kosztów ich ogrzewania z powodu braku podłączenia osiedla do sieci gazowej, bowiem wszystkie koszty z tego tytułu ponosił deweloper, który zapewnił instalację tymczasowych zestawów butli oraz zawarł umowę z dostawcą gazu w butlach.
Zgodnie z art. 483 § 1 k.c. można zastrzec w umowie, że naprawienie szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania niepieniężnego nastąpi przez zapłatę określonej sumy (kara umowna). Zastrzeżenie kary umownej należy do sposobów ukształtowania wolą stron stosunku cywilnoprawnego zasad ich odpowiedzialności kontraktowej w zakresie niewykonania lub nienależytego wykonania określonych umową zobowiązań niepieniężnych. To same strony ustalając jeszcze przed zawarciem umowy – zgodnie z zasadą swobody kształtowania treści umowy wyrażoną w art. 3531 k.c. – mogą określić pewne zobowiązania niepieniężne, za których niewykonanie lub nienależyte wykonanie jedna ze stron będzie zobowiązana zapłacić drugiej określone zryczałtowane odszkodowanie – karę umowną.
Kara umowna jest dodatkowym zastrzeżeniem umownym, wprowadzonym do umowy w ramach swobody kontraktowania, mającym na celu wzmocnienie skuteczności więzi powstałej między stronami w wyniku zawartej przez nie umowy i służy realnemu wykonaniu zobowiązań. Skłania ona tym samym stronę zobowiązaną, może nawet silniej niż jakiekolwiek inne środki, do ścisłego wypełnienia zobowiązania. Dłużnik godząc się na karę umowną, bierze na siebie tym samym gwarancję jego wykonania. Treścią zastrzeżenia kary umownej jest zobowiązanie się dłużnika do zapłaty wierzycielowi określonej kwoty pieniężnej w razie niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania. Zapłata kary umownej stanowi niejako automatyczną sankcję, przysługującą wierzycielowi w stosunku do dłużnika, w wypadku niewykonania przez niego lub nienależytego wykonania zobowiązania z przyczyn, za które dłużnik odpowiada.
Zgodnie z zawartymi umowami deweloperskimi strona pozwana zobowiązała się zrealizować przedsięwzięcie „(…)”, obejmujące budowę 10 budynków jednorodzinnych i 10 garaży wolnostojących dwustanowiskowych, a po zakończeniu przedsięwzięcia przenieść na poszczególnych nabywców odrębną własność określonych lokali mieszkalnych z pomieszczeniami przynależnymi w postaci garażu i komórki, wraz z odpowiednimi udziałami we współwłasności nieruchomości wspólnej. Prace budowlane w ramach opisanego przedsięwzięcia zostały rozpoczęte dnia 1 czerwca 2015 r., natomiast termin zakończenia prac planowany był na dzień 30 czerwca 2016 r.
Odbiór lokali mieszkalnych przez nabywców miał nastąpić po upływie 14 dni od doręczenia Powiatowemu Inspektorowi Nadzoru Budowlanego w Powiecie (…) zawiadomienia o zakończeniu budowy, jeżeli organ w tym terminie nie wniósł sprzeciwu, najpóźniej w terminie do dnia 30 września 2016 r. Nabywcy mogli jednak wystąpić do dewelopera z wnioskami o odbiór lokali mieszkalnych przed zawiadomieniem Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w Powiecie (…) o zakończeniu budowy, nie wcześniej jednak niż po zakończeniu budowy budynków mieszkalnych (§ 8 umów deweloperskich). Ponadto Deweloper zobowiązał się protokolarnie udostępnić nabywcom w terminie do 30 lipca 2016 r. lokale mieszkalne w celu przeprowadzenia w nich w terminie do dwóch miesięcy prac związanych z wykończeniem kuchni oraz pomieszczeń sanitarnych, polegających na montażu kotła gazowego c.o. wraz z grzejnikami, muszli, zlewozmywaka i kuchenki, z zachowaniem określonych w umowie zasad (§ 7 umów deweloperskich).
Strony ustaliły, że w przypadku opóźnienia dewelopera w przekazaniu lokalu mieszkalnego lub w przypadku opóźnienia w zakresie terminu zawarcia umowy przeniesienia własności, nabywcy przysługiwała niepodlegająca kumulacji kara umowna w wysokości 0,02 % wpłaconych kwot za każdy rozpoczęty dzień opóźnienia. W umowach tych zastrzeżono jednocześnie, że nabywcy nie przysługuje kara umowna, jeżeli do przesunięcia terminu odbioru lokalu mieszkalnego lub podpisania umowy przeniesienia własności doszło z przyczyn niezależnych od dewelopera, w szczególności z powodu opóźnienia w zapłacie ceny przez nabywcę (§ 10 ust. 1 i 2 umów deweloperskich).
W ocenie Sądu za chybiony uznać należy zarzut strony pozwanej, jakoby w badanym stanie faktycznym sprawy nie miało miejsca nienależyte wykonanie zawartych przez nią z członkami grupy umów deweloperskich, a to wobec odebrania przez nabywców lokali mieszkalnych w terminie ustalonym w tych umowach, czy też wobec możliwości przesunięcia terminu realizacji umów z przyczyn niezależnych od dewelopera.
Odnosząc się w pierwszej kolejności do kwestii odbioru lokali mieszkalnych przez nabywców, uregulowanej w § 8 umów deweloperskich, należy zgodzić się ze stanowiskiem strony powodowej, że odbiór ten powinien być interpretowany jako wydanie nabywcom lokali w stanie nadającym się do korzystania z nich zgodnie z przeznaczeniem, a więc również z niezbędną infrastrukturą techniczną umożliwiającą stałe zamieszkiwanie, w tym m.in. instalacją gazową, której pozwana nie zapewniła w umówionym terminie. Nie ulega przy tym wątpliwości, że zastosowane przez pozwaną tymczasowe rozwiązanie polegające na dostarczaniu gazu z butli i ogrzewaniu w ten sposób nieruchomości nie może być uznane za równoznaczne z zapewnieniem przyłącza gazowego, ponieważ taki sposób ogrzewania jest znacznie mniej komfortowy oraz wydajny, niż prawidłowo wykonane przyłącze do sieci gazowej. Stąd też zdaniem Sądu brak jest podstaw do uznania, że odbiór lokali nastąpił w terminie przewidzianym w umowach deweloperskich, tj. do dnia 30 września 2016 r., skoro prace związane z przyłączeniem osiedla do sieci gazowej zostały zakończone z dniem 23 marca 2017 r. i również w tym dniu strona pozwana złożyła do Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w Powiecie (…) zawiadomienie o zakończeniu przedmiotowej budowy. Natomiast dopiero z dniem 26 kwietnia 2017 r. deweloper wyraził gotowość do zawierania z nabywcami umów przenoszących własność lokali przy ul. (…) w S..
Na gruncie powyższego należy zatem uznać, iż wydanie nabywcom lokali mieszkalnych w okresie od 24 czerwca 2016 r. do 7 września 2016 r. było w istocie przewidzianym w § 7 umów deweloperskich udostępnieniem lokali celem przeprowadzenia w nich przez nabywców prac związanych z wykończeniem kuchni oraz pomieszczeń sanitarnych. Faktu tego nie zmienia także podpisanie przez nabywców oświadczeń przygotowanych przez dewelopera, w których wskazano, że nabywcy zostali prawidłowo powiadomieni o terminie odbioru lokali oraz że w rozumieniu zawartej ze stroną pozwaną umową deweloperską budowa została zakończona, a budynek odebrany. Okoliczność, że pozwana postawiła nabywców w sytuacji konieczności odbioru lokali bez przyłącza do sieci gazowej nie oznacza bowiem, że stan lokali był zgodny z treścią zawartych umów deweloperskich, a także, iż nabywcy godzili się na użytkowanie lokali bez przyłącza do sieci gazowej oraz zrzekli się prawa do dochodzenia odszkodowania za nienależyty wywiązanie się pozwanej z umowy.
Przechodząc do następnego zarzutu pozwanej należy wskazać, że o ile umowy deweloperskie przewidywały możliwość przesunięcia terminu odbioru lokalu mieszkalnego lub podpisania umowy przeniesienia własności z przyczyn niezależnych od dewelopera, o tyle zdaniem Sądu skutek taki nie mógł zostać osiągnięty w drodze jednostronnego oświadczenia woli samego dewelopera. Pomimo ogólnej i hipotetycznej zasady zastrzeżonej na taką okoliczność w treści przedmiotowych umów, sama konkretna zmiana powyższych terminów nie została ustalona w drodze zgodnego porozumienia stron, gdyż nabywcom nie zaproponowano aneksowania umów co do zastrzeżonych w nich terminów. Przyjęcie takiej możliwości w ocenie Sądu prowadziłoby do sytuacji nadmiernego uprzywilejowania dewelopera przy jednoczesnym rażącym naruszeniu praw konsumenta.
W tej sytuacji wydanie nabywcom lokalów oraz przeniesienie na ich rzecz własności lokalów po upływie terminu wskazanego w umowach deweloperskich należy niewątpliwie uznać za nienależyte wykonanie tych umów przez stronę pozwaną. Z uwagi jednak na to, że pozwana podjęła inicjatywę dowodową zmierzającą do obalenia domniemania wynikającego z brzmienia art. 471 k.c., koniecznym było ustalenie, czy przeprowadzone w sprawie postępowanie dowodowe w istocie dowodzi braku winy pozwanej, co przełożyłoby się negatywnie na wywodzone przez powodów roszczenia.
Strona pozwana wskazywała na okoliczności przez nią niezawinione, a spowodowane wyłącznie przez działania lub zaniechania (…) Sp. z o.o., która w umówionym terminie, tj. do dnia 30 kwietnia 2016 r., nie zrealizowała odcinka gazociągu, do którego miała zostać przyłączona gotowa w tamtym czasie instalacja gazowa budynków wzniesionych na nieruchomości położonej w S., stanowiącej działkę nr (…). Ze zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego wynika, że (…) Sp. z o.o. rzeczywiście opóźniła się z wykonaniem sieci gazowej, czego zresztą strona powodowa nie kwestionowała. Mając jednak na względzie charakter relacji łączących strony, w których powodowie występowali jako konsumenci, a także profesjonalny charakter działalności strony pozwanej, przyjąć należało, że deweloper jako profesjonalista winien ponosić ryzyko inwestycyjne zawartych przez siebie transakcji. Obowiązany jest w związku z tym tak przygotować planowaną inwestycję i w taki sposób prowadzić proces inwestycyjny, a nadto tak przygotowywać umowy, aby uniknąć sytuacji, w których jego terminowość staje się zależna od innych podmiotów i co więcej ponosi prawne tego konsekwencje. Deweloper miał świadomość, że wspomniany odcinek gazociągu znajduje się dopiero w fazie realizacji i mając na względzie rozmiar oraz charakter tej inwestycji (m. in. możliwe opóźnienie w wykonaniu sieci gazowej w przypadku niekorzystnych warunków atmosferycznych), jako profesjonalista powinien w taki sposób ukształtować warunki umowne, aby zabezpieczyć się przed możliwością opóźnień, zwłaszcza, że ich wystąpienie nawet w świetle zasad doświadczenia życiowego osoby nieprofesjonalnej, a oceniającej rozsądnie było prawdopodobne. Tymczasem strona pozwana zaniedbała zabezpieczenia się na taką okoliczność, czego należało od niej, jako od profesjonalisty, oczekiwać. W ocenie Sądu możliwym było zatem przedstawienie swoim klientom bardziej odległych terminów wydania lokalów mieszkalnych w stanie nadającym się do korzystania z nich zgodnie z przeznaczeniem, lecz inwestor – deweloper chciał zachęcić konsumenta szybkim terminem realizacji inwestycji, nie kalkulując rzeczywistych możliwości jej zakończenia w planowanym terminie. Z tych względów nie może zasługiwać na aprobatę zarzut strony pozwanej, że w procesie wykonywania przyłączy była ona uzależniona od poczynań innych podmiotów, co zwalnia ją od odpowiedzialności za prawidłowe wykonanie umowy. Okoliczność ta nie może bowiem negatywnie wpływać na prawa konsumenta, który liczył na terminowe oddanie przedmiotu umowy i zamieszkanie w lokalu będącym jej przedmiotem.
Mając powyższe na uwadze, o ile Sąd ustalił na podstawie materiału dowodowego, że opóźnienie inwestycji spowodowane było opóźnieniami po stronie dostawcy sieci gazowej, o tyle nie dopatruje się w tym braku winy po stronie pozwanej. Tym samym powyższa argumentacja nie pozbawia powodów zasadności żądania kar umownych, bowiem mamy do czynienia z nienależytym, bo nieterminowym wykonaniem umowy, w dodatku zawinionym, a na tę okoliczność zastrzeżone zostały kary umowne. Jednakże Sąd nie zgodził się w całości ze stroną powodową w zakresie wysokości naliczonej kary umownej, bowiem w ocenie Sądu istniały podstawy do zastosowania instytucji tzw. miarkowania kary umownej.
Zgodnie z art. 484 § 2 k.c., jeżeli zobowiązanie zostało w znacznej części wykonane, dłużnik może żądać zmniejszenia kary umownej. To samo dotyczy wypadku, gdy kara umowna jest rażąco wygórowana, przy czym ustawodawca nie określił w ustawie kręgu przypadków, w których można mówić o spełnieniu przesłanki „rażąco wygórowanej” kary umownej, a przepis art. 484 § 2 k.c. nie daje jakichkolwiek wskazówek co do stanów faktycznych oraz okoliczności mogących mieć wpływ na ocenę zaistnienia przesłanki „rażąco wygórowanej kary”. Niewątpliwe jest jednak, że celem redukcji kary umownej jest jej określenie przez sąd w takiej wysokości, aby utraciła ona cechę „rażącego wygórowania” w rozumieniu art. 484 § 2 k.c. Przyjmuje się przy tym, że kara umowna może być „rażąco wygórowaną” już w momencie jej zastrzegania bądź też zostać taką w następstwie późniejszych okoliczności (wyrok SN z dnia 14.07.1976 r., I CR 221/ 76, OSNCP 1977, nr 4, poz. 76; wyrok SA w Katowicach z dnia 17.12.2008 r., V ACa 483/08). Z tego też względu jednym z kryteriów i przesłanek podejmowania decyzji o zastosowaniu miarkowania kary umownej jest jej stosunek do wysokości szkody poniesionej przez wierzyciela na skutek niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania (wyrok SN z dnia 30.11.2006 r., I CSK 259/06; wyrok SN z dnia 16.01.2009 r., III CSK 198/08; wyrok SN z dnia 19.04.2006 r., V CSK 34/06, wyrok SN z dnia 21.06.2002 r., V CKN 1075/00). Możliwość dochodzenia kary umownej nie jest (jak wskazano wyżej) wprawdzie uzależniona od wystąpienia szkody związanej z nienależytym wykonaniem zobowiązania, jednakże ocena zaistniałej z tego powodu szkody może mieć wpływ na ograniczenie wysokości dochodzonej kary umownej (wyrok SN z 19.04.2006 r., V CSK 34/06). Przesłanka „rażącego wygórowania” implikuje istnienie znacznej dysproporcji między poniesioną szkodą a żądaną karą (wyrok SN z 21.11.2007 r., I CSK 270/07).
Zdaniem Sądu za miarkowaniem kary w niniejszej sprawie przemawia fakt, że strona pozwana wykonała umowy deweloperskie w przeważającej większości w sposób prawidłowy, a także, iż usiłowała zminimalizować negatywne skutki braku przyłączenia sieci gazowej do osiedla. Nie można bowiem pominąć okoliczności, że deweloper po udostępnieniu nabywcom lokali mieszkalnych celem wykonania prac wykończeniowych dostarczył im również gaz w butlach oraz zgodził się partycypować w kosztach zakupu dalszych butli. W tym celu w dniu 13 października 2016 r. zawarł z firmą (…) A. C. z siedzibą w W. umowę kupna-sprzedaży gazu płynnego propan-butan oraz gazów technicznych. Deweloper informował również nabywców na bieżąco o stanie prac związanych z budową sieci gazowej.
W tej sytuacji Sąd uznał za zasadne zmiarkować karę umowną do połowy wysokości określonej w § 10 ust. 1 umów deweloperskich, tj. do 0,01 % wpłaconych przez nabywców kwot za każdy rozpoczęty dzień opóźnienia w przekazaniu lokalu mieszkalnego. W ocenie Sądu tak określona kara umowna jest wystarczająco restrykcyjna dla pozwanej, a jednocześnie nie jest wygórowana i nie obciąża pozwanej ponad potrzebę. Z tych względów zasadnym jawi się zasądzenie od pozwanej kary umownej za okres wskazany w pozwie, tj. od 30 września 2016 r. (maksymalny termin, w którym miało nastąpić przekazanie nabywcom lokali mieszkalnych) do 23 marca 2017 r. (dzień złożenia przez pozwaną do Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w Powiecie (…) zawiadomienia o zakończeniu budowy), na rzecz poszczególnych członków grupy w następujących wysokościach:
Zgodnie z art. 21 ustawy z dnia 17 grudnia 2009 r. o dochodzeniu roszczeń w postępowaniu grupowym w sentencji wyroku należy wymienić wszystkich członków grupy lub podgrupy. W wyroku zasądzającym świadczenie pieniężne należy ustalić, jaka kwota przypada każdemu członkowi grupy lub podgrupy. Wszyscy członkowie grupy lub podgrupy mogą także zostać wymienieni, wraz z ustaleniem kwot przypadających każdemu z nich, na liście stanowiącej załącznik do wyroku. W takim przypadku w wyroku należy powołać tę listę, a sama lista nie podlega odczytaniu. Wyrok prawomocny ma skutek wobec wszystkich członków grupy.
Mając na uwadze powyższe, Sąd orzekł jak w punkcie I i II sentencji wyroku.
Rozstrzygając o kosztach procesu Sąd zastosował zasadę wynikającą z art. 100 zd. 1 k.p.c., zgodnie z którym w razie częściowego tylko uwzględnienia żądań koszty będą wzajemnie zniesione lub stosunkowo rozdzielone.
Zgodnie z art. 5 ustawy o dochodzeniu roszczeń w postępowaniu grupowym regulującym wynagrodzenie pełnomocnika, umowa regulująca wynagrodzenie pełnomocnika może określać wynagrodzenie w stosunku do kwoty zasądzonej na rzecz powoda, nie więcej niż 20% tej kwoty. Zaznaczyć jednak należy, iż w doktrynie prezentowana jest wątpliwość, czy pozwany zobowiązany będzie do zwrotu powodowi kosztów zastępstwa procesowego w wysokości określonej w art. 5 wskazanej ustawy, czy też kosztów zastępstwa procesowego w wysokości wynikającej z rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych bądź czynności adwokackie. Zważywszy, iż zgodnie z art. 98 § 3 k.p.c. do niezbędnych kosztów procesu strony reprezentowanej przez adwokata zalicza się wynagrodzenie, jednak nie wyższe niż stawki opłat określone w odrębnych przepisach, Sąd opowiada się za stanowiskiem, że przyjąć należy, iż granicę odpowiedzialności pozwanego wyznaczają przepisy wskazanego rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. Przepisy art. 5 u.o.d.g. nie zawierają bowiem „odrębnych przepisów” dotyczących zasad zwrotu kosztów procesu, a co za tym idzie nie sposób na ich podstawie zobowiązać pozwanego do zwrotu powodowi kosztów procesu tak znacząco przekraczających wysokość stawek minimalnych opłat za czynności adwokackie i radców prawnych. Ponadto ewentualne przyjęcie koncepcji odmiennej skutkować musiałoby naruszeniem zasady równości stron, gdyż w razie oddalenia powództwa pozwany pozostawałby bowiem uprawniony do zwrotu kosztów zastępstwa procesowego jedynie w wysokości wynikającej z obowiązujących stawek minimalnych opłat za czynności adwokatów i radców prawnych.
Na koszty procesu poniesione przez stronę powodową składały się: opłata sądowa od pozwu w wysokości 2.964 zł, koszt ogłoszenia prasowego w kwocie 1.000 zł oraz wynagrodzenie pełnomocnika w kwocie 5.400 zł, obliczone stosownie do § 2 pkt 6 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie. Na koszty poniesione przez stronę pozwaną składały się natomiast koszty zastępstwa procesowego w wysokości 5.400 zł oraz opłata skarbowa od pełnomocnictwa w wysokości 17 zł. Powodowie wygrali sprawę w 50 %, w związku z czym należna im kwota wynosi 4.682 zł. Strona pozwana utrzymała się przy swoim stanowisku w 50 %, wobec czego mogła żądać od powodów kwotę 2.708,50 zł. Po stosunkowym rozdzieleniu kosztów, Sąd w punkcie III wyroku zasądził od strony pozwanej na rzecz reprezentanta grupy – powoda M. G. kwotę 1.973,50 zł.
Na podstawie art. 113 ust. 1 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych Sąd nakazał stronie pozwanej i reprezentantowi grupy, aby uiścili na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Okręgowego we Wrocławiu po 311,80 zł tytułem zwrotu wydatków poniesionych tymczasowo przez Skarb Państwa, co znalazło odzwierciedlenie w punkcie IV wyroku.