Sąd Apelacyjny w Białymstoku Wydział I Cywilny w składzie:
Przewodniczący: SSA Krzysztof Chojnowski (spr.)
Sędziowie: SSA Jadwiga Chojnowska, SSA Beata Wojtasiak
po rozpoznaniu w dniu 19 września 2013 r. w Białymstoku na rozprawie sprawy z powództwa B. S., jako reprezentanta grupy w skład której wchodzą: R. K., M. S., M. N., B. G., P. F., M. K., A. K. (1), R. W., P. S. (1), H. S., Z. S., A. S. (1), A. K. (2), J. K. (1), J. K. (2) i W. S. przeciwko (…) Spółce z o.o. w O. o zapłatę na skutek apelacji pozwanej i zażalenia powoda od wyroku Sądu Okręgowego w Olsztynie z dnia 10 kwietnia 2013 r. sygn. akt I C 99/12
Powód B. S., jako reprezentant grupy, w skład której, poza powodem, weszli R. K., M. S., M. N., B. G., P. F., M. K., A. K. (1), R. W., R. S., P. S. (1), H. S., Z. S., A. S. (1), B. S., A. K. (2), J. K. (1), J. K. (2) i W. S., wniósł o rozpoznanie sprawy w postępowaniu grupowym i zasądzenie od pozwanej (…) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w O. na rzecz członków grupy łącznej kwoty 130.000 złotych z ustawowymi odsetkami od dnia wytoczenia powództwa do dnia zapłaty, w następujący sposób: po 10.000 złotych na rzecz członków podgrupy nr 1, tj. R. K., M. S., M. N., B. G., P. F., M. K., A. K. (1) i R. W.; po 10.000 złotych solidarnie na rzecz członków podgrupy nr 2, tj. R. S. i P. S. (1), H. S. i Z. S., A. S. (1) i B. S., A. K. (2) i J. K. (1); po 5.000 złotych na rzecz członków podgrupy nr 3, tj. J. K. (2) i W. S.
Wskazywał, że członkowie grupy w latach 2009-2011 nabyli od pozwanej odrębną własność lokali mieszkalnych położonych przy ulicy (…) i ulicy (…)w O.. Pozwana, reprezentowana przez prokurenta samoistnego M. Ż., zapewniła wszystkich członków grupy, że do każdego lokalu mieszkalnego zostanie zapewnione bez dodatkowej opłaty trwałe miejsce postojowe, m. in. na terenie nieruchomości nr (…), oznaczonej (…). Informacje takie były również zawarte w materiałach reklamowych. Członkowie grupy byli zapewniani przez pozwaną, że wraz z lokalem jednocześnie nabywają trwałe i nieodpłatne prawo do miejsca parkingowego. Dla większości członków grupy informacje te miały decydujące znaczenie w podjęciu decyzji o zakupie lokalu. Sprzedane przez pozwaną lokale nie posiadały właściwości, o których zapewnił umocowany przedstawiciel pozwanej, a mianowicie urządzonych trwale miejsc postojowych. Nieruchomość nr (…), oznaczona (…) została zbyta podmiotowi trzeciemu, co pozbawiło członków grupy możliwości korzystania z tych miejsc nieodpłatnie, o czym zapewniała pozwana. Zdaniem powoda pozwana celowo wprowadziła członków grupy w błąd, zapewniając o posiadaniu przez nabywane lokale cech, których w rzeczywistości nie posiadały. W tej sytuacji lokale posiadają wadę zmniejszającą ich wartość i użyteczność, a także nie posiadają cech o których pozwana zapewniała członków grupy. Ponadto pozwana naruszyła przepisy prawa powszechnie obowiązującego oraz prawa miejscowego. Zachowanie pozwanej jest sprzeczne z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, gdyż zgodnie z uchwałą Rady Miasta należy zabezpieczyć niezbędne miejsca postojowe – 1,05 miejsca postojowego na jedno mieszkanie oraz rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 roku w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Zdaniem powoda mimo, iż w umowach sprzedaży nie wpisano wprost, że członkowie grupy nabyli wraz z lokalami prawo do miejsca postojowego, to zgodnie z art. 56 k.c. i stanowiskiem judykatury prawidłowo taki skutek powinien był nastąpić z mocy prawa. W niniejszej sprawie było to niemożliwe z uwagi na nieposiadanie przez pozwaną prawa własności do nieruchomości, gdzie urządzone miały być miejsca parkingowe, stąd członkom grupy służy jedynie roszczenie o zapłatę stosownej kwoty.
Pozwana (…) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w O. wnosiła o odrzucenie pozwu, bowiem z uwagi na braki formalne oświadczeń członków grupy sprawa nie może być rozpoznana w postępowaniu grupowym ewentualnie, w przypadku nieuwzględnienia tego wniosku, o oddalenie powództwa i zasądzenie kosztów procesu.
Podnosiła, że powód nie wskazał podstawy prawnej dochodzonego roszczenia. Wskazywała, że nigdy nie zapewniała żadnej z osób wchodzących w skład grupy, że razem z lokalem nabędą prawo do miejsc postojowych. Nadto miejsca postojowe mają być zabezpieczone nie tylko na terenach wskazanych w pozwie lecz również na terenach opisanych w planie zagospodarowania przestrzennego jako (…) i (…). Wydanie pozwolenia na użytkowanie budynku jest równoznaczne ze stwierdzeniem przez organ nadzoru, iż pozwana spełniła warunki pozwolenia na budowę, a budynek i jego usytuowanie jest zgodny z przepisami prawa budowlanego i miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Żaden przepis prawa nie stanowi, że elementem lokalu mieszkalnego musi być miejsce postojowe. Prawo budowlane wskazuje jedynie obowiązek „zapewnienia miejsc postojowych”, a prawo miejscowe mówi o zabezpieczeniu miejsc nowych. W piśmie z dnia 7 maja 2008 roku Agencja Mienia Wojskowego jednoznacznie oświadczyła, że planuje zagospodarować teren (…) jako „parking z uwzględnieniem potrzeb właścicieli nieruchomości, dla których plan miejscowy przewiduje zabezpieczenie miejsc postojowych”. Spółka (…), której A. sprzedała teren jest zainteresowana sprzedażą miejsc postojowych. Żadna z umów, która łączyła pozwaną z osobami wchodzącymi w skład grupy nie wspomina o jakimkolwiek miejscu postojowym związanym z lokalem, nie do zaakceptowania są twierdzenia, że lokal nie ma właściwości o których zapewniał sprzedający. Pozwana jedynie informowała nabywców mieszkań, że w planie zagospodarowania przestrzennego teren (…) jest przeznaczony na parking, a właściciel tego terenu zamierza urządzić ten teren stosownie do potrzeb mieszkańców sąsiednich terenów.
Prawomocnym postanowieniem z dnia 21 czerwca 2012 roku Sąd Okręgowy w Olsztynie postanowił rozpoznać w postępowaniu grupowym sprawę z powództwa B. S., jako reprezentanta grupy, w skład której weszły osoby wskazane w pozwie, przeciwko (…) Spółce z ograniczoną odpowiedzialnością w O. o zapłatę.
W toku procesu z grupy powodowej została wykluczona R. A. S. (2), która przestała być współwłaścicielką lokalu mieszkalnego przy ulicy (…) w O. i jedynym właścicielem tego lokalu został P. S. (1), a P. S. (1) został przeniesiony z podgrupy nr 2 do podgrupy nr 1. Nastąpiła także zmiana nazwiska członka grupy J. K. (2) na K.-S..
Wyrokiem z dnia 10 kwietnia 2013 roku Sąd Okręgowy w Olsztynie zasądził od pozwanej (…) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w O. na rzecz: 1) członków podgrupy nr 1: R. K., M. S., M. N., B. G., P. F., M. K., A. K. (1), R. W., P. S. (1) kwoty po 5.000 złotych na rzecz każdego z członków tej podgrupy, z ustawowymi odsetkami od dnia 13 marca 2012 roku do dnia zapłaty, 2) członków podgrupy nr 2: a) H. S. i Z. S. solidarnie kwotę 5.000 złotych z ustawowymi odsetkami od dnia 13 marca 2012 roku do dnia zapłaty, b) B. S. i A. S. (1) solidarnie kwotę 5.000 złotych z ustawowymi odsetkami od dnia 13 marca 2012 roku do dnia zapłaty, c) A. K. (2) i J. K. (1) solidarnie kwotę 5.000 złotych z ustawowymi odsetkami od dnia 13 marca 2012 roku do dnia zapłaty, 3) członków podgrupy nr 3: J. K. (2) i W. S. po 2.500 złotych na rzecz każdego z członków tej podgrupy z ustawowymi odsetkami od dnia 13 marca 2012 roku do dnia zapłaty, oddalił powództwo w pozostałej części, a koszty procesu wzajemnie zniósł.
Sąd Okręgowy poczynił następujące ustalenia faktyczne:
R. K., M. N., B. G., P. F., M. K., A. K. (1), R. W., P. S. (1), H. S., Z. S., A. S. (1), B. S., A. K. (2), J. K. (1), J. S. i W. S. zawarli z pozwaną (…) Spółką z ograniczoną odpowiedzialnością w O. umowy ustanowienia odrębnej własności lokali mieszkalnych położonych w budynkach przy ulicy (…) i ulicy (…) w O. oraz sprzedaży tych lokali na rzecz powodów.
Powódka M. S. lokal mieszkalny przy ulicy (…) w O. nabyła od P. S. (2) na podstawie umowy darowizny z dnia 19 maja 2011 roku. W dniu 10 stycznia 2012 roku M. S. i P. S. (2) zawarli umowę, mocą której P. S. (2) dokonał przelewu na rzecz M. S. wszelkich uprawnień z tytułu rękojmi za wady lokalu mieszkalnego przy ulicy (…) w O., przysługujące w stosunku do (…) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w O. z tytułu umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu i jego sprzedaży.
W dniu 29 czerwca 2012 roku P. S. (1) i R. S. (obecnie B.), w związku z rozwiązaniem ich małżeństwa przez rozwód, zawarli umowę podziału majątku wspólnego, w wyniku której powód P. S. (1) stał się jedynym właścicielem lokalu mieszkalnego przy ulicy (…) w O..
Pozwana (…) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w O. decyzją z dnia 31 maja 2008 roku (zmienioną w dniu 2 marca 2009 roku) Prezydenta Miasta O. uzyskała zgodę na przebudowę i zmianę sposobu użytkowania budynku koszarowego na budynek mieszkalny wielorodzinny w O. przy ulicy (…), na działce nr (…) wraz z niezbędnym zagospodarowaniem terenu na działkach nr (…) oraz przyłączami wody, kanalizacji sanitarnej i deszczowej. Decyzją z dnia 12 września (zmienioną w dniu 16 marca 2009 roku) pozwana uzyskała pozwolenie na rozbudowę i przebudowę budynku przy ulicy (…) w O.. Decyzjami z dnia 9 kwietnia 2009 roku i z dnia 20 maja 2010 roku Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego w O. udzielił pozwolenia na użytkowanie, przed wykonaniem wszystkich robót budynku przy ulicy (…) (docelowe urządzenie terenu) i przy ulicy (…) w O.
W planie zagospodarowania przestrzennego miasta O. dla nieruchomości położonych przy ulicy (…) i ulicy (…) uchwaliła minimalne wskaźniki zaspokojenia potrzeb miejsc postojowych w wysokości 1,05 miejsca na mieszkanie oraz ustaliła, że niezbędne miejsca postojowe należy zabezpieczyć dla tych nieruchomości w formie zatok postojowych przy ulicach dojazdowych (…) i (…), przy drodze wewnętrznej (…), a także na terenie parkingu (…).
Nieruchomość oznaczona (…), położona za budynkami przy ulicy (…) i ulicy (…), która w planie zagospodarowania przestrzennego została przewidziana jako „projektowane parkingi obsługujące sąsiednie tereny zabudowy usługowej i mieszkalnej”, stanowiła własność Agencji Mienia Wojskowego. Pismem z dnia 7 maja 2008 roku dyrektor oddziału terenowego Agencji poinformował prezesa zarządu pozwanej o dokonanym zleceniu podziału działki nr (…) w celu wydzielenia gruntów pod drogę publiczną, terenów zieleni urządzonej i parkingu. Po zakończeniu tych prac Agencja zamierzała zagospodarować parking z uwzględnieniem potrzeb właścicieli nieruchomości, dla których plan miejscowy przewidywał zabezpieczenie miejsc postojowych na tym terenie.
W materiałach reklamowych dotyczących nabycia lokali mieszkalnych w budynkach przy ulicy (…) i ulicy (…) pozwana informowała „o dużym parkingu za kamienicą”, „miejsca postojowe zagwarantowane na placu parkingowym bezpośrednio przed kamienicą”. Podczas przedstawiania ofert powodom prokurent samoistny pozwanej M. Ż. zapewniała ich, że na placu oznaczonym (…) są zagwarantowane bezpłatne miejsca parkingowe dla mieszkańców budynków przy ulicy (…) i ulicy (…). Zapewnienia te powtarzała wielokrotnie na pytania powodów, którzy uzależniali nabycie lokalu mieszkalnego w przedmiotowych budynkach, m. in. od zapewnienia miejsca do parkowania. W rozmowach tych przed nabyciem lokalu mieszkalnego prokurent samoistny pozwanej M. Ż. potwierdzała, że powodowie będą mogli korzystać bezpłatnie z placu (…) jako miejsca parkingowego tak długo, „jak długo będą zamieszkiwać w budynkach przy ulicach (…)”.
Po zawarciu umów nabycia lokali mieszkalnych w przedmiotowych budynkach powodowie korzystali z placu oznaczonego (…) jako miejsca postojowego do lata 2011 roku. Wówczas plac został ogrodzony i powodowie nie mogli już z niego korzystać. W styczniu 2012 roku nieruchomość tę w drodze przetargu nabyła (…) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w O. z zamiarem utworzenia tam parkingu. Następnie Spółka (…) rozpoczęła sprzedaż miejsc postojowych na nabytej nieruchomości poprzez sprzedaż udziału w gruncie za cenę 5.000 złotych.
Mieszkańcy budynków przy ulicy (…) i ulicy (…) parkują samochody na ulicach dojazdowych, także na terenach zielonych, z uwagi na brak wystarczającej liczby miejsc parkingowych dla mieszkańców tych budynków oraz osób ich odwiedzających. Ponadto w najbliższej okolicy znajduje się tymczasowa siedziba Sądu Rejonowego, szkoła, Koło (…), restauracja. Do instytucji tych także przyjeżdżają osoby, które parkując swoje samochody uniemożliwiają zaparkowanie pojazdów mieszkańcom budynków przy ulicy (…) i ulicy (…).
Sąd Okręgowy uznał, że powództwo jest częściowo zasadne.
W ocenie Sądu I instancji pozwana nienależycie wykonała umowę, w wyniku czego powodowie ponieśli szkodę. Sąd ten zaznaczył, że przed zawarciem umów nabycia lokali mieszkalnych w budynkach przy ulicy (…) i ulicy (…) powodowie byli jednoznacznie zapewniani przez samoistnego prokurenta pozwanej M. Ż., że konkretny plac, oznaczony jako (…) w planie zagospodarowania przestrzennego, będzie wykorzystywany przez mieszkańców tych budynków jako bezpłatne miejsce parkowania, ogólnodostępne. Zapewnienia były wielokrotnie wypowiadane przez przedstawiciela pozwanej, odpowiadającej na pytania powodów, dla których zapewnienie o bezpłatnym miejscu parkowania stanowiło element przesądzający przyjęcie oferty pozwanej nabycia lokalu mieszkalnego, a odrzucenie ofert innych deweloperów, którzy proponowali podobne mieszkania, ale bez zapewnienia bezpłatnych miejsc parkingowych, ale np. za zapłatą odpowiedniej ceny, która zresztą była wskazana w ofercie. Zapewnienia pozwanej powodowały, że powodowie wybrali jej ofertę. Zachowanie pozwanej zmierzało zatem do wywołania określonego skutku prawnego – nabycia od pozwanej lokalu mieszkalnego. Pomimo zapewnień pozwanej sporny teren został ogrodzony i powodom uniemożliwiono korzystanie z niego. Pozwana zamiast dążyć wszelkimi dostępnymi jej środkami do zrealizowania tego, co stanowiło przedmiot stanowczych zapewnień, a było jednym z bardziej, jak nie najbardziej przesądzającym elementem podjęcia decyzji o nabyciu lokalu mieszkalnego, z wiadomych sobie przyczyn swego zobowiązania nie dopełniła. Powodowie (nabywcy), chcąc w tych konkretnych warunkach osiągnąć stan umownie pożądany i przez nich oczekiwany muszą wyłożyć kwotę co najmniej 5.000 złotych, za taką bowiem cenę możliwe jest do pozyskania miejsce parkingowe zgodnie z zapewnieniem pozwanej. W takim kontekście powodowie doznali szkody w rozumieniu uszczerbku materialnego powstałego wbrew ich woli, bowiem powodowie aby móc korzystać z tego terenu oznaczonego (…) są zobowiązani zapłacić wynagrodzenie w kwocie 5.000 złotych, co jest okolicznością bezsporną.
Sąd I instancji powołał art. 56 k.c. i wskazał, że zasady współżycia społecznego wpływają na czynności prawne do pewnego stopnia podobnie jak normy prawa stanowionego, bowiem z jednej strony mogą stanowić podstawę do uznania czynności prawnej sprzecznej z tymi zasadami za nieważną w całości lub części (art. 58 § 2 i 3 k.c.), z drugiej zaś umożliwiają ewentualne uzupełnienie treści czynności prawnej o elementy nieprzewidziane zarówno w oświadczeniach woli stron, jak i w przepisach obowiązującego prawa. Sąd Okręgowy podkreślił, że powodowie wchodząc z pozwaną w stosunki prawne działali w zaufaniu do jej zapewnień, jako osoby wyspecjalizowanej w sprzedaży nieruchomości. Złożenie zapewnienia o bezpłatnych miejscach parkingowych stanowiło swoisty element umowy lub dodatkowe jej zastrzeżenie i jako takie zgodnie z zasadami współżycia społecznego winno być dochowane, zaś brak dochowania tego zapewnienia, pociągający za sobą określony wydatek winien być skompensowany. Profesjonalizm pozwanej winien przejawiać się przede wszystkim w postępowaniu zgodnym z regułami fachowej wiedzy oraz sumienności. Sumienność powinna oznaczać lojalność wobec kontrahenta. Kontrahenci już w czasie rokowań umownych obowiązani są do lojalnego zachowania się w sposób zgodny z zasadami współżycia społecznego oraz do przekazywania sobie nawzajem wiadomości i udzielania wyjaśnień mających znaczenie dla powzięcia decyzji co do złożenia lub przyjęcia oferty. Uchybienia w tym zakresie stanowią, w ocenie Sądu, winę w kontraktowaniu (culpa in contrahendo) i uzasadniają powstanie obowiązku wynagrodzenia powstałej stąd szkody nie tylko na podstawie art. 471 k.c., a więc z tytułu odpowiedzialności kontraktowej, ale również w ramach odpowiedzialności z czynu niedozwolonego, co alternatywnie pozwala przyjąć odpowiedzialność mieszaną z art. 443 k.c.
Dalej Sąd I instancji wskazał, że pozwana zapewniając powodów o bezpłatnych miejscach parkingowych na terenie oznaczonym (…) nie dochowała należytej staranności w ustaleniu, czy faktycznie mieszkańcy budynków przy ulicy (…) i ulicy (…) będą mogli korzystać z tego terenu bezpłatnie. Pozwana mimo, iż nie przysługiwało jej żadne prawo do spornego terenu składała zapewnienia, które nie miały podstawy prawnej. Informacja Agencji Mienia Wojskowego o zagospodarowaniu tego terenu jako parking i zabezpieczeniu miejsc postojowych nie zapewniała, że miejsca te będą ogólnodostępne i bezpłatne, podobnie zresztą jak plan zagospodarowania przestrzennego. Pozwana miała przy tym wiedzę, iż Agencja Mienia Wojskowego ogłosiła przetarg na sprzedaż tego terenu i nawet zamierzała do niego przystąpić, po obniżeniu przez Agencję ceny, o czym także zapewniała powodów. Tym samym działanie pozwanej może także uzasadniać przyjęcie odpowiedzialności z czynu niedozwolonego. W związku bowiem z zawinionym działaniem pozwanej powodowie ponieśli szkodę, w postaci uszczerbku majątkowego i aby uzyskać stan zgodny z zapewnieniami pozwanej muszą ponieść koszt zakupu miejsca postojowego w wysokości 5.000 złotych. Tak więc również na podstawie art. 415 k.c. żądanie powodów, co do zasady jest usprawiedliwione.
Sąd I instancji zaznaczył, że szkodą jest powstała wbrew woli poszkodowanego różnica między obecnym jego stanem, a stanem, jaki zaistniałby gdyby nie nastąpiło zdarzenie wywołujące szkodę. Odszkodowanie jest świadczeniem mającym powetować szkodę spowodowaną niewłaściwym działaniem bądź zaniechaniem dłużnika. Ma na celu wyrównanie uszczerbku wywołanego nieprawidłowym zachowaniem kontrahenta. W związku z tym Sąd Okręgowy przyjął, że skoro powodowie aby uzyskać prawo do korzystania z miejsca postojowego na terenie oznaczonym (…) są zobowiązani do zapłaty wynagrodzenia w wysokości 5.000 złotych (za taką bowiem kwotę, co jest bezsporne, powodowie mogą nabyć udział w tym gruncie), to pozwana, aby powetować szkodę spowodowaną swoim niewłaściwym działaniem, jest zobowiązana zapłacić powodom odszkodowanie w takiej właśnie wysokości.
Dlatego Sąd Okręgowy zasądził od pozwanej na rzecz powodów, odpowiednio: na rzecz członków podgrupy nr 1 po 5.000 złotych, na rzecz członków podgrupy nr 2 (osób pozostających w związkach małżeńskich, którzy nabyli prawo do lokalu mieszkalnego do majątku wspólnego) solidarnie po 5.000 złotych i na rzecz członków podgrupy nr 3 po 2.500 złotych, którzy nabyli lokal mieszkalny na współwłasność po 1/2 części.
W ocenie Sądu I instancji niezasadne było żądanie o zasądzenie kwot po 10.000 złotych jako średniej ceny nabycia miejsca postojowego w O., bowiem spór dotyczył określonej nieruchomości – działki oznaczonej (…), a za nabycie „miejsca postojowego” na tym terenie należy uiścić cenę 5.000 złotych.
Sąd Okręgowy za niezasadne uznał też żądanie zasądzenia odszkodowania z tytułu „obniżenia wartości lokali mieszkalnych” powodów. Z zawartych przez strony umów nabycia lokali mieszkalnych nie wynika bowiem aby wartość lokalu mieszkalnego była uzależniona od zapewnienia bądź nie miejsca postojowego. W konsekwencji Sąd I instancji oddalił wnioski powodów o dopuszczenie dowodów z oględzin nieruchomości na okoliczność niezapewnienia miejsc postojowych i opinii biegłego na okoliczność wartości o jaką spadła wartość lokali mieszkalnych członków grupy. Zdaniem Sądu Okręgowego przeprowadzenie tych dowodów nie miałoby znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy, a powodowie powoływali te dowody jedynie dla zwłoki (art. 217 § 3 k.p.c.).
O kosztach procesu Sąd I instancji orzekł na podstawie art. 100 k.p.c., wzajemnie je znosząc, bowiem żądania powodów zostały uwzględnione tylko w części.
Powyższy wyrok w części uwzględniającej powództwo oraz w części znoszącej wzajemnie koszty procesu zaskarżyła apelacją pozwana zarzucając:
1. błąd w ustaleniach faktycznych, mający wpływ na treść wyroku, polegający na przyjęciu przez Sąd I instancji, że pozwana w materiałach reklamowych informowała, że „miejsca postojowe (są) zagwarantowane na placu parkingowym bezpośrednio przed kamienicą”,
2. błąd w ustaleniach faktycznych, mający wpływ na treść wyroku, polegający na przyjęciu, że M. S. posiada legitymację procesową czynną w zakresie dochodzenia od pozwanej roszczeń opartych na podstawie odpowiedzialności kontraktowej oraz na podstawie odpowiedzialności z tytułu czynu niedozwolonego,
3. błąd w ustaleniach faktycznych, mający wpływ na treść wyroku, polegający na przyjęciu, że w wyniku podziału majątku z byłą małżonką P. S. (1) nabył uprawnienia do dochodzenia od pozwanej roszczeń opartych o odpowiedzialność kontraktową i z tytułu czynu niedozwolonego, w zakresie posiadanym przez byłą małżonkę R. S. (obecnie B.),
4. błąd w ustaleniach faktycznych, mający wpływ na treść wyroku, polegający na przyjęciu przez Sąd I instancji, że prokurent pozwanej M. Ż. zapewniała członków grupy P. F., B. G., J. K. (1), M. N., W. S., Z. S., A. S. (3), R. W., R. K., P. S. (1) o tym, że „na placu oznaczonym (…) są zagwarantowane bezpłatne miejsca parkingowe dla mieszkańców budynku” oraz o tym, że osoby te będą mogły korzystać bezpłatnie z placu oznaczonego (…) jako miejsca parkingowego tak długo „jak długo będą zamieszkiwać w budynkach przy ulicach (…)”,
5. naruszenie art. 233 § 1 k.p.c. mające wpływ na treść wyroku poprzez całkowicie dowolne i sprzeczne z zasadami logiki i doświadczenia życiowego dokonanie oceny zeznań powodów A. K. (2), A. K. (1), J. S., M. K., H. S., B. S., M. S. w zakresie, w jakim twierdzili, że otrzymali od M. Ż. zapewnienia o możliwości bezpłatnego parkowania na placu przed budynkiem (teren (…)) tak długo jak będą mieszkać lub dożywotnio i danie przez Sąd I instancji wiary zeznaniom powodów, co skutkowało uznaniem tych zeznań za wiarygodne,
6. naruszenie art. 233 § 1 k.p.c. mające wpływ na treść wyroku poprzez całkowicie dowolne i sprzeczne z zasadami logiki i doświadczenia życiowego dokonanie oceny zeznań M. Ż., co skutkowało odmową przyznania przez Sąd I instancji waloru wiarygodności zeznaniom tego świadka,
7. naruszenie art. 328 § 2 k.p.c. mające wpływ na treść wyroku poprzez całkowity brak rozważenia w wyroku indywidualnej sytuacji każdego z członków grupy i potraktowanie ich w zasadzie jako jedną osobę, mimo, że zgromadzony materiał dowodowy wskazuje istotne różnice w sytuacji faktycznej poszczególnych członków grupy, oraz poprzez brak wyjaśnienia podstawy prawnej uzasadniającej uwzględnienie powództwa, jak również poprzez wskazanie przez Sąd różnych, w tym wykluczających się, reżimów odpowiedzialności mających uzasadniać roszczenie pozwu – również bez dokładnego ich wyjaśnienia, co uniemożliwia ustalenie jednoznacznej podstawy prawnej uwzględnionego roszczenia oraz instancyjną kontrolę zaskarżonego orzeczenia,
8. naruszenie art. 321 k.p.c. mające wpływ na treść wyroku poprzez zasądzenie od pozwanej kwot tytułem odszkodowania, podczas gdy powodowie domagali się „obniżenia cen lokali mieszkalnych nabytych od pozwanej”, co stanowi rozstrzygnięcie ponad żądanie pozwu,
z ostrożności procesowej, na wypadek nie uwzględnienia zarzutów dotyczących błędów w ustaleniach faktycznych i naruszeń procedury, zarzuciła:
9. naruszenie prawa materialnego w postaci art. 56 k.c. poprzez jego błędną wykładnię i przyjęcie, że pod pojęciem „zasady współżycia społecznego” mieszczą się również zapewnienia składane w toku indywidualnych negocjacji w tym zapewnienia pozwanej dotyczące miejsc parkingowych,
10.naruszenie prawa materialnego w postaci art. 72 § 2 k.c. i art. 415 k.c. poprzez ich błędną wykładnię prowadzącą do wniosku, że odpowiedzialność z tytułu „culpa in contrahendo” uregulowana tymi przepisami ma zastosowanie do sytuacji, w której doszło do zawarcia umowy sprzedaży lokalu,
11. naruszenie prawa materialnego w postaci art. 158 k.c. w zw. z art. 73 § 2 k.c. poprzez niezastosowanie tych przepisów, a tym samym przyjęcie, że dokonane w formie ustnej zapewnienia dotyczące miejsc parkingowych stanowią „swoisty element umowy lub dodatkowe jej zastrzeżenie”,
z dalece idącej ostrożności procesowej, w przypadku nieuwzględnienia powyższych zarzutów, kwestionując wysokość zasądzonego roszczenia, zarzuciła:
12. błąd w ustaleniach faktycznych, mający wpływ na treść wyroku, polegający na przyjęciu, że wysokość szkody jaką ponieśli członkowie grupy wynosi po 5.000 złotych dla każdego członka podgrupy nr 1, solidarnie po 5.000 złotych dla każdej pary osób z podgrupy nr 2, po 2.500 złotych dla każdego z członków podgrupy nr 3, podczas gdy szkoda jaką ponieśli członkowie grupy jest dużo niższa.
Wskazując na powyższe domagała się zmiany zaskarżonego wyroku i oddalenia powództwa oraz zasądzenia na rzez pozwanej kosztów procesu za pierwszą instancję w wysokości dwukrotności stawki minimalnej mając na względzie nakład pracy adwokata, a także zasądzenia na rzecz pozwanej kosztów procesu prawem przepisanych za instancję odwoławczą ewentualnie przekazania sprawy Sądowi I instancji do ponownego rozpoznania.
Postanowienie Sądu I instancji w przedmiocie kosztów procesu zaskarżył zażaleniem powód. Wskazywał, że na etapie wytoczenia powództwa nie był w stanie ściśle określić wartości roszczenia. Powód wykazał się należytą starannością w tym zakresie, bowiem dokonał dogłębnej analizy cen sprzedaży miejsc parkingowych w O. i na tej podstawie obliczył średnią cenę nabycia miejsca parkingowego w O., a w oparciu o tę średnią cenę sprzedaży miejsca parkingowego w O. ustalił wartość roszczenia. Podkreślił przy tym, że w dniu złożenia pozwu w Sądzie Okręgowym w Olsztynie nabywca nieruchomości oznaczonej (…) nie rozpoczął jeszcze sprzedaży miejsc parkingowych na tej nieruchomości. W ocenie powoda charakter niniejszej sprawy i nakład pracy jego pełnomocnika uzasadniał zasądzenie od pozwanej na rzecz powoda kosztów zastępstwa procesowego w wysokości równej dwukrotnej stawce minimalnej wynikającej z rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości w sprawie opłat za czynności adwokacie oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu (Dz. U. Nr 163, poz. 1348). Podnosił także, że poniósł koszty umieszczenia w gazecie informacji o wszczęciu postępowania grupowego w kwocie 659,38 złotych oraz opłatę od pozwu w kwocie 2.600 złotych. Znaczna różnica kosztów poniesionych przez powoda i przez pozwaną sprzeciwiała się wzajemnemu zniesieniu kosztów za pierwszą instancję.
Domagał się zmiany zaskarżonego postanowienia poprzez zasądzenie od pozwanej na rzecz powoda kwoty 10.459,38 złotych tytułem zwrotu kosztów procesu, w tym kwoty 7.200 złotych tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego oraz zasądzenia od pozwanej na rzecz powoda kosztów postępowania zażaleniowego, w tym kosztów zastępstwa procesowego, według norm przepisanych.
Sąd Apelacyjny zważył, co następuje:
Apelacja zasługuje na uwzględnienie w niewielkiej części, natomiast zażalenie jest nieuzasadnione.
Sąd Okręgowy poczynił prawidłowe, niesprzeczne z zebranym w sprawie materiałem dowodowym ustalenia faktyczne. Ustalenia te Sąd Apelacyjny podziela i uznaje za własne, nie godząc się jednak ze wszystkimi wnioskami i oceną prawną Sądu I instancji.
W pierwszej kolejności za niezasadny należy uznać zarzut apelacji co do błędnego przyjęcia przez Sąd I instancji, że M. S. posiada legitymację procesową czynną w zakresie dochodzenia od pozwanej roszczeń opartych na podstawie odpowiedzialności kontraktowej oraz na podstawie odpowiedzialności z tytułu czynu niedozwolonego.
W tym miejscu trzeba przypomnieć, że zgodnie z art. 4 ust. 1 ustawy z dnia 17 grudnia 2009 roku o dochodzeniu roszczeń w postępowaniu grupowym (Dz. U. z 2010 roku, Nr 7, poz. 44; dalej jako ustawa o dochodzeniu roszczeń w postępowaniu grupowym) powództwo w postępowaniu grupowym wytacza reprezentant grupy. Tak więc to reprezentant grupy, który wytoczył powództwo grupowe na rzecz członków grupy jest powodem (stroną) w znaczeniu procesowym. Natomiast członkowie grupy, na rzecz których reprezentant grupy wytoczył powództwo, są stroną w znaczeniu materialnym. W odniesieniu do M. S. można zatem mówić o posiadaniu statusu strony jedynie w znaczeniu materialnym.
Rozważając, czy M. S. posiada status strony w znaczeniu materialnym w pierwszym rzędzie trzeba wskazać, że stosownie do art. 17 ust. 1 ustawy o dochodzeniu roszczeń w postępowaniu grupowym sąd wydaje postanowienie co do składu grupy. W piśmiennictwie wskazuje się, że postanowienie sądu w przedmiocie składu grupy ma konstytutywny charakter. To nie oświadczenie określonej osoby o przystąpieniu do grupy, lecz dopiero postanowienie sądu o składzie grupy ostatecznie kształtuje skład grupy w postępowaniu grupowym (por. Małgorzata Sieradzka, Komentarz do art. 17 ustawy o dochodzeniu roszczeń w postępowaniu grupowym, LEX). Mając na uwadze ten konstytutywny charakter postanowienia co do składu grupy można uznać, że po uprawomocnieniu się postanowienia co do składu grupy, a postanowienie Sądu Okręgowego w Olsztynie z dnia 21 czerwca 2012 roku ustalające, że w skład grupy wchodzi m. in. M. S. jest prawomocne, sąd nie bada, czy członkowi grupy co do zasady przysługuje status strony w znaczeniu materialnym. Wskazać jednak trzeba, że żaden przepis ustawy o dochodzeniu roszczeń w postępowaniu grupowym nie przewiduje, by po uprawomocnieniu się postanowienia co do składu grupy sąd nie mógł badać legitymacji materialnej członka grupy. Nawet jednak przy przyjęciu, że brak takiego zakazu oznacza dopuszczalność badania, trzeba uznać, że M. S. posiada ten status.
Należy mieć na względzie, że P. S. (2), który zawarł z pozwaną umowę ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego położonego w budynku przy ulicy (…) w O. i sprzedaży tego lokalu, a następnie darował ten lokal M. S., umową z dnia 10 stycznia 2012 roku, przelał na rzecz M. S. wszelkie uprawnienia z tytułu rękojmi za wady tego lokalu przysługujące mu w stosunku do pozwanej. Zapis dotyczącej tego umowy z dnia 10 stycznia 2012 roku nie przesądza tego, że M. S. nie może domagać się od pozwanej roszczeń w związku z brakiem miejsc parkingowych na nieruchomości oznaczonej (…). Podkreślenia wymaga bowiem, że pozew grupowy, w którym członkowie grupy, w tym M. S., domagali się od pozwanej zapłaty za niezapewnienie im miejsc parkingowych na nieruchomości oznaczonej (…) został wniesiony do Sądu Okręgowego w Olsztynie w dniu 16 lutego 2012 roku, a więc zaledwie nieco miesiąc po zawarciu przez P. S. (2) i M. S. umowy przelewu uprawnień z tytułu rękojmi za wady lokalu. Mając na uwadze datę zawarcia przez P. S. (2) i M. S. umowy przelewu uprawnień z tytułu rękojmi za wady lokalu i daty przystąpienia M. S. do grupy oraz wniesienia pozwu grupowego należy uznać, że przedmiotem umowy zawartej przez P. S. (2) i M. S. w dniu 10 stycznia 2012 roku był przelew wierzytelności w stosunku do pozwanej w związku z niezapewnieniem miejsc parkingowych na nieruchomości oznaczonej (…), która miała być dochodzona w niniejszym procesie. Rzeczywistą wolą stron umowy zawartej w ramach przygotowań do procesu był zatem przelew przez P. S. (2) na M. S. wierzytelności w stosunku do pozwanej za niezapewnienie miejsc parkingowych na nieruchomości oznaczonej (…). M. S. może zatem domagać się od pozwanej zapłaty za niezapewnienie miejsc parkingowych na nieruchomości oznaczonej (…) niezależnie od tego, czy pozwana odpowiada z umowy, czy z czynu niedozwolonego.
Także P. S. (1) może domagać się od pozwanej zapłaty za niezapewnienie miejsc parkingowych na nieruchomości oznaczonej (…) niezależnie od tego, czy pozwana odpowiada z umowy, czy z czynu niedozwolonego, aczkolwiek nie w zakresie przyjętym przez Sąd I instancji. Pamiętać bowiem należy, że umowę ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego położonego w budynku przy ulicy (…) w O. i sprzedaży tego lokalu pozwana zawarła z P. S. (1) i jego żoną R. S. (obecnie B.), którzy nabyli ten lokal mieszkalny do majątku wspólnego. Tak więc P. S. (1) i R. S. (obecnie B.) nabyli wspólnie wierzytelność w stosunku do pozwanej za niezapewnienie miejsc parkingowych na nieruchomości oznaczonej (…). Ta wspólna wierzytelność w stosunku do pozwanej z chwilą rozwodu przekształciła się w wierzytelność w częściach ułamkowych. Wierzytelność ta nie jest związana z własnością lokalu mieszkalnego położonego w budynku przy ulicy (…) w O. i dlatego nie można uznać, że z momentem uzyskania przez P. S. (1) wyłącznej własności tego lokalu uzyskał on możność domagania się od pozwanej zapłaty całej kwoty. P. S. (1), aby domagać się od pozwanej zapłaty całej kwoty, musiałby uzyskać od R. S. przysługującą jej część wierzytelności, tymczasem R. S. ani w umowie o podział majątku wspólnego, ani w żadnej innej umowie nie przekazała na rzecz byłego męża przysługującego jej udziału w wierzytelności. Oznacza to, że P. S. (1) może domagać się od pozwanej zapłaty za niezapewnienie miejsc parkingowych na nieruchomości oznaczonej (…) jedynie w ½ części.
Zastrzeżeń Sądu Apelacyjnego nie budzą zaś ustalenia Sądu I instancji, że w materiałach reklamowych dotyczących nabycia lokali mieszkalnych położonych w budynkach przy ulicy (…) i ulicy (…) w O. pozwana informowała o „dużym parkingu za kamienicą”, „miejscach postojowych zagwarantowanych na placu parkingowym bezpośrednio za kamienicą”, a także, że prokurent samoistny pozwanej M. Ż. zapewniała wszystkich członków grupy, że będą oni mogli bezpłatnie parkować samochody na nieruchomości oznaczonej (…), przy czym te bezpłatne miejsca parkingowe miały być zagwarantowane przez cały czas zamieszkiwania przez nich w budynkach przy ulicy (…) i ulicy (…) w O.
Sąd Okręgowy, dokonując pod tym kątem oceny zebranego w sprawie materiału dowodowego, nie naruszył art. 233 § 1 k.p.c. W tym miejscu przypomnieć należy, że stosownie do wyrażonej w art. 233 § 1 k.p.c. zasady swobodnej oceny dowodów sąd ocenia wiarygodność i moc dowodów według własnego uznania, na podstawie wszechstronnego rozważenia zebranego materiału, czyli z uwzględnieniem wszystkich dowodów przeprowadzonych w postępowaniu oraz wszystkich okoliczności towarzyszących przeprowadzeniu poszczególnych środków dowodowych, a mających znaczenie dla ich mocy i wiarygodności. Samo subiektywne przeświadczenie strony o innej aniżeli przyjął sąd wadze poszczególnych faktów, dowodów i ich odmienna ocena niż ocena sądu, nie jest wystarczające do skutecznego postawienia zarzutu naruszenia art. 233 § 1 k.p.c. Każda subiektywna ocena dokonywana przez stronę w warunkach rozbieżnych twierdzeń i dowodów, uwzględnia dążenie do narzucenia sądowi orzekającemu własnych ocen, korzystnych dla prezentowanego w procesie stanowiska i oczekiwanej treści rozstrzygnięcia i jako taka nie może stanowić wyłącznej podstawy wiążących ustaleń sądu. Zasadą orzekania jest bowiem zachowanie samodzielności i niezależności sądu meriti w ustaleniu i wyciągnięciu wniosków istotnych z punktu widzenia prawa materialnego, a tej Sąd Okręgowy nie przekroczył. W sytuacji, gdy w sprawie istnieją dwie grupy przeciwstawnych dowodów co do faktów istotnych dla rozstrzygnięcia, a tak było w tym przypadku, ustalenia faktyczne stanowiące podstawę rozstrzygnięcia z konieczności muszą pozostawać w sprzeczności z jedną z nich, co jednakże nie uzasadnia, samo przez się, zarzutu błędnych ustaleń, jeżeli ustalenia sądu są identyczne z częścią zebranego materiału, a sąd w sposób prawidłowy wyjaśnił dlaczego nie uwzględnił pozostałego materiału, nie uznał zaistnienia podnoszonego przez jedną ze stron faktu. W granicach swobodnej oceny sąd ma prawo eliminować niektóre dowody i jeżeli czyni to zgodnie z zasadami art. 233 § 1 k.p.c. to nie dopuszcza się uchybienia.
Ustalenia Sądu Okręgowego, że w materiałach reklamowych dotyczących nabycia lokali mieszkalnych położonych w budynkach przy ulicy (…) i ulicy (…) w O. pozwana informowała o „dużym parkingu za kamienicą”, „miejscach postojowych zagwarantowanych na placu parkingowym bezpośrednio za kamienicą” w żadnym razie nie podważa to, że ogłoszenia o sprzedaży lokali mieszkalnych w budynkach przy ulicy (…) i ulicy (…) w O. były zamieszczane w Internecie przez licencjonowanego pośrednika w sprzedaży nieruchomości A. K. (3) bez przedstawienia pozwanej tych ogłoszeń do autoryzacji. A. K. (3), jak wynika z jej niekwestionowanych zeznań, zamieściła w Internecie ogłoszenie o sprzedaży lokali mieszkalnych w budynkach przy ulicy (…) i ulicy (…)m w O. po uprzedniej rozmowie z pozwaną i w ogłoszeniu tym podała informacje przekazane jej przez pozwaną. A. K. (3) wskazała też, że pozwana nie zgłaszała żadnych zastrzeżeń do treści ogłoszenia. Brak jakichkolwiek zastrzeżeń pozwanej do sformułowanej przez A. K. (3) treści ogłoszenia o sprzedaży lokali mieszkalnych w budynkach przy ulicy (…) i ulicy (…) w O. implikuje wniosek, że treść tego ogłoszenia odpowiadała informacjom przekazanym A. K. (3) przez pozwaną.
Informacje „o dużym parkingu za kamienicą” przy ulicy (…) w O. były też zamieszczone na stronie YouTube, zaś w e-mailu do J. M. Ż. pisała, że „miejsca parkingowe mieszkańców mieścić się będą na placu manewrowym pomiędzy kamienicami”.
Także zeznający w sprawie członkowie grupy B. S., J. K. (2), H. S., R. K., A. K. (2) wskazali, że na stronie internetowej pozwanej były zamieszczone ogłoszenia o sprzedaży lokali mieszkalnych w budynkach przy ulicy (…) i ulicy (…) w O. z informacjami takimi, jak w ogłoszeniu zamieszczonym w Internecie przez A. K. (3). Zeznaniom tym nie można odmówić wiarygodności jedynie z uwagi na brak przedłożenia wydruków ze strony internetowej pozwanej, czy też nieco odmienny sposób opisywania przez każdego członka grupy treści informacji zamieszczonych na stronie internetowej pozwanej. Oczywistym jest, że żaden z członków grupy nie uczył się na pamięć tekstu zamieszczonego na stronie internetowej pozwanej. Członkowie grupy nie mogli zatem w identyczny sposób przedstawić informacji zamieszczonych na stronie internetowej pozwanej. To, że członkowie grupy w nieidentyczny sposób opisywali informacje zamieszczone na stronie internetowej pozwanej nie implikuje jednak wniosku, że ich zeznania są niespójne, skoro wszyscy oni wskazywali na to, że z informacji zamieszczonych na stronie internetowej pozwanej wynikało, że mieszkańcy budynków przy ulicy (…) i ulicy (…) w O. będą mieli zagwarantowane bezpłatne miejsca parkingowe.
Pozwana nie zdołała podważyć także ustalenia Sądu I instancji, że prokurent samoistny pozwanej M. Ż. zapewniała wszystkich członków grupy, w tym P. F., B. G., J. K. (1), M. N., W. S., Z. S., A. S. (3), R. W., R. K. i P. S. (1), że mieszkańcy budynków przy ulicy (…) i ulicy (…)m w O. będą mogli bezpłatnie parkować samochody na nieruchomości oznaczonej (…).
Sąd Okręgowy wyjaśnił, że nie uwzględnił zeznań świadka M. Ż. w części, w której wskazywała, że nie zapewniała członków grupy o możliwości bezpłatnego parkowania samochodów na nieruchomości oznaczonej (…) nie tylko z uwagi na bliski związek z pozwaną, ale przede wszystkim na sprzeczność z pozostałym materiałem dowodowym, w tym z zeznaniami członków grupy, a stanowisko to należy uznać za przekonujące. Zeznaniom przesłuchanego w sprawie członka grupy R. K. nie sposób przy tym odmówić wiarygodności jedynie z uwagi na to, że nie ma on samochodu, ani prawa jazdy. To, że R. K. nie ma samochodu, ani prawa jazdy nie wyklucza bowiem, że był on zainteresowany miejscami parkingowymi i pytał o nie M. Ż.. R. K., jak wynika z jego zeznań, wynajmuje mieszkanie, a najemcy pytają o miejsca parkingowe, samochody posiadają także członkowie rodziny i narzeczona R. K.
Ustalenia Sądu I instancji, że M. Ż. zapewniała wszystkich członków grupy, że będą mogli bezpłatnie parkować samochody na nieruchomości oznaczonej (…) nie sposób zakwestionować także z uwagi na brak zeznań członków grupy P. F., B. G., J. K. (1), M. N., W. S., Z. S., A. S. (3), czy R. W. Z zebranego w sprawie materiału dowodowego, w szczególności zeznań przesłuchanych w sprawie członków grupy, wynika, że M. Ż. zapewniała ich wszystkich o możliwości bezpłatnego parkowania samochodów przez mieszkańców budynków przy ulicy (…) i ulicy (…) w O. na nieruchomości oznaczonej (…). Skoro przesłuchanych w sprawie członków grupy M. Ż. zapewniała o możliwości bezpłatnego parkowania samochodów przez mieszkańców budynków przy ulicy (…) i ulicy (…)m w O. na nieruchomości oznaczonej (…), to uzasadniony jest wniosek, że takich samych informacji udzielała także pozostałym członkom grupy. W każdym przypadku mechanizm działania M. Ż. był taki sam. Chcąc zachęcić do kupna lokali mieszkalnych w budynkach przy ulicy (…) i ulicy (…) w O. zapewniała ona potencjalnych nabywców o możliwości bezpłatnego parkowania przez nich samochodów na nieruchomości oznaczonej (…).
Ustaleniu powyższemu w żadnym razie nie sprzeciwia się fakt, że członek grupy P. S. (1) informacje o zapewnieniach M. Ż. co do możliwości bezpłatnego parkowania samochodów przez mieszkańców budynków przy ulicy (…) i ulicy (…) w O. na nieruchomości oznaczonej (…) otrzymał od swojej żony R. S. (obecnie B.), skoro R. S. w rozmowach z pozwaną reprezentowała także P. S. (1).
Nie mogą też odnieść skutku zarzuty pozwanej, że M. Ż. nie zapewniała członka grupy M. S., że będzie mogła bezpłatnie parkować samochody na nieruchomości oznaczonej (…), bowiem M. S. nie nabyła od pozwanej lokalu mieszkalnego położonego w budynku przy ulicy (…) w O.. Niezależnie od tego, że M. S. była obecna przy rozmowach P. S. (2) z M. Ż., w trakcie których ta ostatnia zapewniała o możliwości bezpłatnego parkowania samochodów na nieruchomości oznaczonej (…), trzeba jeszcze raz wskazać, że M. S. może domagać się od pozwanej zapłaty za niezapewnienie miejsc parkingowych na nieruchomości oznaczonej (…) na podstawie umowy zawartej z P. S. (2).
W świetle materiałów reklamowych dotyczących nabycia lokali mieszkalnych położonych w budynkach przy ulicy (…) i ulicy (…) w O., a także zeznań przesłuchanych w sprawie świadka A. K. (3) i członków grupy nie budzi wątpliwości ustalenie Sądu Okręgowego, że wszyscy nabywcy, w tym członkowie grupy byli informowani, iż będą mieli bezpłatne miejsca parkingowe na nieruchomości oznaczonej (…) przez cały czas zamieszkiwania przez nich w budynkach przy ulicy (…) i ulicy (…)m w O.. Ustaleniu temu w żadnym razie nie sprzeciwia się to, że członkowie grupy, przynajmniej ich większość, wiedzieli, że nieruchomość oznaczona (…) nie jest własnością pozwanej, czy też to, że zapewnienie mieszkańcom budynków przy ulicy (…) w O. bezpłatnego parkingu na nieruchomości oznaczonej (…), która nie była własnością pozwanej, nie było korzystne dla pozwanej.
W ocenie Sądu Apelacyjnego nie było też podstaw do uwzględnienia zarzutu naruszenia art. 328 § 2 k.p.c. Według tego przepisu uzasadnienie powinno zawierać wskazanie podstawy faktycznej rozstrzygnięcia, a mianowicie ustalenie faktów, które sąd uznał za udowodnione, dowodów, na których się oparł i przyczyn, dla których innym dowodom odmówił wiarygodności i mocy dowodowej oraz wyjaśnienie podstawy prawnej wyroku z przytoczeniem przepisów prawa. Naruszenie art. 328 § 2 k.p.c. może być ocenione jako mające wpływ na wynik sprawy w sytuacjach tylko wyjątkowych, do których zaliczyć można takie, w których braki w zakresie poczynionych ustaleń faktycznych i oceny prawnej są tak znaczne, że sfera motywacyjna orzeczenia pozostaje nieujawniona bądź ujawniona w sposób uniemożliwiający poddanie jej ocenie instancyjnej (por. wyroki Sądu Najwyższego z dnia 19 marca 2012 roku, II UK 162/11, LEX nr 1171001; z dnia 14 lutego 2012 roku, II PK 139/11, LEX nr 1167468). W niniejszej sprawie sytuacja taka nie ma miejsca. Sąd I instancji poczynił ustalenia faktyczne, ocenił zebrany materiał dowodowy, a także przedstawił argumentację prawną. Uzasadnienie zaskarżonego wyroku pozwala na poddanie go kontroli instancyjnej.
Także zarzut naruszenia art. 321 k.p.c. nie był uzasadniony. Według tego przepisu sąd nie może wyrokować co do przedmiotu, który nie był objęty żądaniem, ani zasądzać ponad żądanie. Przepis ten pozostaje w ścisłym związku z art. 187 § 1 k.p.c., zgodnie z którym pozew winien zawierać m. in. dokładnie określone żądanie oraz przytoczenie okoliczności faktycznych uzasadniających żądanie. Sąd jest związany wskazaną w pozwie podstawą faktyczną powództwa. Wydanie rozstrzygnięcia na innej podstawie faktycznej niż wskazanej przez powoda oznacza orzeczenie co do przedmiotu, który nie był objęty żądaniem (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 18 marca 2005 roku, II CK 556/04, OSNC 2006, nr 2, poz. 38). Sąd nie jest natomiast związany oceną prawną powoda powołanej przez niego podstawy faktycznej powództwa. Sąd może zatem uwzględnić żądanie także na innej podstawie prawnej niż wskazana przez powoda, jeżeli tylko nie wykracza poza ramy faktyczne określone w pozwie (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 27 marca 2013 roku, V CSK 181/12, LEX nr 1324341).
W niniejszej sprawie powód domagał się zasądzenia od pozwanej na rzecz wszystkich członków grupy łącznej kwoty 130.000 złotych w związku z tym, że pozwana, wbrew zapewnieniom, nie zapewniła im bezpłatnych miejsc parkingowych na nieruchomości oznaczonej (…) przez cały czas zamieszkiwania przez nich w budynkach przy ulicy (…) i ulicy (…)m w O.. Powód wskazał przy tym, że domaga się zasądzenia od pozwanej łącznej kwoty 130.000 złotych tytułem obniżenia ceny/wartości lokali mieszkalnych nabytych przez członków grupy od pozwanej w budynkach przy ulicy (…)m w O.. Sąd Okręgowy nie znajdując podstaw do zasądzenia od pozwanej na rzecz członków grupy żądanej przez powoda kwoty tytułem obniżenia ceny/wartości lokali mieszkalnych nabytych przez członków grupy od pozwanej w budynkach przy ulicy (…)m w O. uwzględnił częściowo powództwo uznając, że pozwana nienależycie wykonała umowy z członkami grupy, dopuściła się winy w kontraktowaniu i odpowiada na podstawie art. 471 k.c., a nadto ponosi odpowiedzialność z czynu niedozwolonego (art. 415 k.c.). Sąd I instancji w żadnym razie nie oparł wyroku na podstawie faktycznej niepowołanej przez powoda, a jedynie dokonał innej kwalifikacji prawnej zgłoszonego przez powoda roszczenia.
Przechodząc do oceny prawnej roszczenia powoda trzeba zgodzić się z Sądem I instancji, że w związku z niezapewnieniem członkom grupy bezpłatnych miejsc parkingowych na nieruchomości oznaczonej (…) przez cały czas zamieszkiwania przez nich w budynkach przy ulicy (…) i ulicy (…) w O. powód nie mógł domagać się obniżenia ceny lokali mieszkalnych nabytych przez członków grupy od pozwanej w budynkach przy ulicy (…) i ulicy (…)m w O.. Stosownie do art. 560 § 1 k.c. kupujący może żądać obniżenia ceny jeżeli rzecz sprzedana ma wady. Członkowie grupy zawarli z pozwaną umowy, w których pozwana ustanowiła odrębną własność lokali mieszkalnych w budynkach przy ulicy (…) i ulicy (…)m w O. i sprzedała je na rzecz członków grupy. Przedmiotem tych umów nie było zapewnienie członkom grupy bezpłatnych miejsc parkingowych na nieruchomości oznaczonej (…). Nie można zatem uznać, że niezapewnienie członkom grupy bezpłatnych miejsc parkingowych na nieruchomości oznaczonej (…) stanowiło wadę nabytych od pozwanej lokali mieszkalnych.
Skoro przedmiotem umów ustanowienia odrębnej własności lokali mieszkalnych w budynkach przy ulicy (…) i ulicy (…)m w O. i ich sprzedaży przez pozwaną na rzecz członków grupy nie było zapewnienie członkom grupy bezpłatnych miejsc parkingowych na nieruchomości oznaczonej (…), to pozwana nie zapewniając członkom grupy tych miejsc nie może odpowiadać z tytułu nienależytego wykonania tych umów. Na podstawie art. 471 k.c. można domagać się naprawienia szkody wynikłej z naruszenia zobowiązania, którego źródłem jest umowa zobowiązaniowa.
Pozwanej nie można przypisać odpowiedzialności za winę w negocjowaniu, uregulowanej w art. 72 § 2 k.c., skoro pozwana zawarła umowy ustanowienia odrębnej własności lokali mieszkalnych i ich sprzedaży na rzecz członków grupy. Pozwana nie sprzedała na rzecz członków grupy udziałów w nieruchomości oznaczonej numerem (…), bowiem nie była właścicielką tej nieruchomości, o czym jednak członkowie grupy wiedzieli.
Pozwana zapewniała jednak członków grupy, że będą mieli bezpłatne miejsca parkingowe na nieruchomości oznaczonej (…) przez cały czas zamieszkiwania przez nich w budynkach przy ulicy (…) i ulicy (…) w O.. To zapewnienie pozwanej stanowiło umowę o świadczenie przez osobę trzecią z art. 391 k.c. Przepis ten stanowi, że jeżeli w umowie zastrzeżono, iż osoba trzecia zaciągnie określone zobowiązanie albo spełni określone świadczenie, ten kto takie przyrzeczenie uczynił, odpowiedzialny jest za szkodę, którą druga strona ponosi przez to, że osoba trzecia odmawia zaciągnięcia zobowiązania albo nie spełnia świadczenia, przy czym może zwolnić się od obowiązku naprawienia szkody spełniając przyrzeczone świadczenie, chyba że sprzeciwia się to umowie lub właściwości świadczenia. Pozwana zapewniając członków grupy, że będą mieli bezpłatne miejsca parkingowe na nieruchomości oznaczonej 3KP przez cały czas zamieszkiwania przez nich w budynkach przy ulicy (…) i ulicy (…) w O. w istocie przyrzekła członkom grupy, że właściciel nieruchomości oznaczonej numerem (…) spełni świadczenie polegające na ustanowieniu na rzecz członków grupy bezpłatnych miejsc parkingowych na tej nieruchomości.
W tym miejscu podkreślenia wymaga, że zastrzeżenie w formie ustnej spełnienia świadczenia przez właściciela nieruchomości oznaczonej numerem(…)nie jest nieważne. Zastrzeżenie zaciągnięcia zobowiązania czy spełnienia świadczenia przez osobę trzecią nie wymaga bowiem zachowania formy szczególnej, niezależnie od tego, czy dla czynności prawnej, której dokonanie dłużnik gwarantuje, zastrzeżona jest jakaś forma szczególna (por. Kodeks cywilny, Komentarz pod red. E. Gniewka, 4 wydanie, C.H.BECK Warszawa 2011, s. 657).
Wobec tego, że właściciel nieruchomości oznaczonej numerem (…) nie spełnił przyrzeczonego przez pozwaną świadczenia, tj. nie zapewnił członkom grupy bezpłatnych miejsc parkingowych na tej nieruchomości, to pozwana odpowiedzialna jest za szkodę poniesioną przez członków grupy wskutek niespełnienia tego świadczenia przez właściciela nieruchomości oznaczonej numerem (…).
Według jednego poglądu szkodą wynikłą z niespełnienia świadczenia przez osobę trzecią jest wszystko to, co wierzyciel uzyskałby, gdyby świadczenie zostało należycie spełnione (tzw. pozytywny interes umowny). Prezentowany jest też pogląd, że w przypadku niespełnienia świadczenia przez osobę trzecią wchodzi w grę tylko odszkodowanie w granicach ujemnego interesu umownego w postaci kosztów umowy i rzeczywistej straty spowodowanej brakiem świadczenia, nie są natomiast taką szkodą objęte korzyści, jakie przyniosłoby spełnione świadczenie (por. Komentarz do kodeksu cywilnego. Księga trzecia Zobowiązania, tom 1, pod. Red. G. Bieńka, wydanie 7, LexisNexis Warszawa 2006, s. 187). Sąd Apelacyjny przychyla się do poglądu, że szkodą wynikłą z niespełnienia świadczenia przez osobę trzecią jest wszystko to, co wierzyciel uzyskałby, gdyby świadczenie zostało należycie spełnione.
Gdyby właściciel nieruchomości oznaczonej numerem (…) spełnił przyrzeczone przez pozwaną świadczenie, to członkowie grupy uzyskaliby bezpłatnie miejsca parkingowe na tej nieruchomości. Obecnie uzyskanie miejsca parkingowego na nieruchomości oznaczonej numerem (…) wiąże się z zakupem udziału w gruncie za kwotę 5.000 złotych. Tak więc pozwana winna zapłacić na rzecz członków podgrupy nr 1 kwoty po 5.000 złotych w przypadku każdego z nich, zaś na rzecz P. S. (1), ze wskazanych wyżej względów, kwotę 2.500 złotych, na rzecz członków podgrupy nr 2 solidarnie kwoty po 5.000 złotych, a na rzecz członków podgrupy nr 3 kwoty po 2.500 złotych w przypadku każdego z nich.
Jednocześnie zgodzić się trzeba z Sądem I instancji, że działanie pozwanej spełnia także przesłanki odpowiedzialności deliktowej, a podstawę tej odpowiedzialności stanowi art. 430 k.c. Ogólną regułę dla odpowiedzialności za szkodę, do której doszło wskutek zdarzeń nazywanych czynami niedozwolonymi określa art. 415 k.c.
Pozwana, działając poprzez prokurenta samoistnego M. Ż., celem zachęcenia do nabycia lokali mieszkalnych w budynkach przy ulicy (…) i ulicy (…)m w O. zapewniała członków grupy, że będą mieli bezpłatne miejsca parkingowe na nieruchomości oznaczonej (…) przez cały czas zamieszkiwania przez nich w tych budynkach. Pozwana nie była przy tym właścicielem nieruchomości oznaczonej numerem (…), a jednocześnie nie uzgodniła z właścicielem tej nieruchomości, że nabywcy lokali w budynkach przy ulicy (…) i ulicy (…)m w O. rzeczywiście będą mogli bezpłatnie parkować na tej nieruchomości samochody. Pozwana wiedziała też, że Agencja Mienia Wojskowego ogłosiła przetarg na sprzedaż nieruchomości oznaczonej numerem (…), ale nie nabyła tej nieruchomości. W tych okolicznościach zapewnienia kierowane do nabywców lokali były działaniem bezprawnym i zawinionym
Aprobatę Sądu Apelacyjnego zyskało też rozstrzygnięcie Sądu Okręgowego w przedmiocie kosztów procesu.
Strona powodowa ostatecznie wygrała proces w pierwszej instancji w około 48%, zaś pozwany utrzymał się ze swoją obroną w około 52%. Wprawdzie strona powodowa poniosła wyższe koszty procesu w pierwszej instancji niż pozwany, ale zważyć należy, że koszty te rozłożyły się pomiędzy 17 członków grupy.
Sąd Apelacyjny nie znalazł podstaw by o kosztach procesu w pierwszej instancji rozstrzygać na zasadzie innej niż zasada wzajemnego zniesienia kosztów procesu. Odstąpienia od zasady wzajemnego zniesienia kosztów procesu w pierwszej instancji w żadnym razie nie uzasadniała podnoszona przez powoda okoliczność niemożności ścisłego określenia wartości roszczenia na dzień wytoczenia powództwa. Strona przed wytoczeniem powództwa obowiązana jest wszechstronnie rozważyć nie tylko to, czy przysługuje jej dochodzone roszczenie oraz od kogo może żądać jego zaspokojenia, ale także w jakiej wysokości, w szczególności jeżeli działa przez fachowego pełnomocnika.
W tej sytuacji na podstawie art. 386 § 1 k.p.c. zmieniono zaskarżony wyrok jedynie w zakresie żądania P. S. (1). W pozostałej części apelację oddalono na podstawie art. 385 k.p.c.
Zażalenie oddalono w całości na podstawie art. 385 k.p.c. w zw. z art. 397 § 2 k.p.c.
O kosztach postępowania apelacyjnego orzeczono mając na uwadze wynik tego postępowania oraz treść art. 98 § 1 i § 3 k.p.c. w zw. z art. 391 § 1 k.p.c., art. 108 § 1 k.p.c. i art. 109 k.p.c. Pozwana niemal w całości przegrała sprawę w postępowaniu odwoławczym i dlatego zgodnie z zasadą wyrażoną w art. 98 § 1 k.p.c. powinna zwrócić stronie powodowej poniesione przez nią koszty postępowania odwoławczego, na które składa się wynagrodzenie pełnomocnika, określone zgodnie ze stawkami wymienionymi w § 6 pkt 6 zw. z § 13 ust. 1 pkt 2 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 roku w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu (j.t. Dz. U. z 2013 roku, poz. 461).